short stay: Huisvestingswet en bestemmingsplan

In steden met een internationale aantrekkingskracht, met name waar het een aantrekkingskracht betreft ten aanzien van zogenaamde expats of tijdelijke buitenlandse werknemers, ontstaat discussie omtrent de vraag naar huisvesting voor dergelijke tijdelijke (buitenlandse) werknemers. Mensen die zich voor een bepaalde periode in een land of stad vestigen hebben behoefte aan een eigen woning en vaak niet aan een hotelkamer. Het verblijf kan ook enkele maanden tot jaren beslaan, wat het verblijf  in een hotel vaak niet aantrekkelijk maakt. Echter, het komt ook vaak voor dat dergelijke expats of internationale werknemers niet dusdanig lang in een stad/land verblijven dat zij een reguliere woning willen betrekken of zich permanent willen vestigen.

In dit soort gevallen kan short stay, oftewel tijdelijk wonen, een uitkomst bieden. De vraag is echter wat voor wet- en regelgeving daarop van toepassing is. Leidend bij short stay zijn de Huisvestingswet en het bestemmingsplan.

Huisvestingswet
De Huisvestingswet biedt gemeenten een instrument om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woningvoorraad. Het beschermen van schaarse woonruimte wordt hiermee bevorderd.

In de Huisvestingswet wordt de zogenaamde woningonttrekking geregeld.
Hiermee wordt gedoeld op situaties waarin een woonruimte niet langer wordt gebruikt ten behoeve van bewoning maar ten behoeve van kantoorgebruik, hotel of nog iets anders. De Huisvestingswet gaat voor het begrip wonen uit van het wonen zoals in normale spraakgebruik wordt gebezigd. Oftewel, volgens een vast patroon met een normaal huurcontract door een huishouden voor langere tijd, waarbij de kern van het maatschappelijke leven zich in deze woning afspeelt. 

Indien een gemeente het gebruik van een woning ten behoeve van Short Stay, of kort wonen, bestempelt als woningonttrekking, dan kan daarvoor een vergunning nodig zijn op grond van de huidige Huisvestingswet. Met de inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingswet per 1 januari 2015 zijn de regels voor het verkrijgen van woningonttrekkingsvergunning gewijzigd, maar het onttrekken van woningen aan de woningvoorraad is nog steeds aan regels gebonden. Wel is het makkelijker geworden om bij eigen gebruik van één of meerdere woningen samen te voegen dan wel als kantoor te gebruiken zonder vergunning. Het volledig benutten van woningen ten behoeve van Short Stay valt echter niet onder deze uitzonderingen.

Bestemmingsplan
Het bestemmingsplan regelt, kort gezegd, welk gebruik gemaakt mag worden van bepaalde panden en percelen. Of short stay is toegelaten is dan ook afhankelijk van de bestemming die een pand/perceel heeft op grond van het bestemmingsplan.

Aangezien short stay een relatief nieuw verschijnsel is, althans in de Nederlandse grote steden, zijn er vrijwel geen bestemmingsplannen die expliciet de bestemming short stay hebben toegekend aan bepaalde panden of percelen.

De bestemming wonen komt - logischerwijs - wel veelvuldig voor. Het is de vraag of short stay onder de definitie van wonen, zoals die is gegeven in het bestemmingsplan, is te brengen. Ook hier kan verschillend over worden gedacht. Het zal ook afhankelijk zijn van de definitie die in het bestemmingsplan is opgenomen van het begrip 'wonen'. Als de definitie is geënt op langdurig of permanent verblijf, dan kan het gebruik als short stay in strijd komen met het bestemmingsplan. In een aantal uitspraken van de Raad van State is uitgemaakt dat short stay niet als permanent wonen kan worden gezien.

De werkwijze en opstelling van gemeenten ten aanzien van het fenomeen short stay is wisselend en verschilt van geval tot geval. Voor een concreet beeld dient dan ook de betreffende gemeente geraadpleegd te worden.

Onze specialisten op dit onderwerp:

Tips

  • Ga er niet klakkeloos van uit dat een pand of bestaande woning gebruikt kan worden ten behoeve van short stay. De vraag of short stay tot de mogelijkheden behoort is afhankelijk van het beleid van de betreffende gemeente en van de bestemming welke het pand heeft op grond van het bestemmingsplan.
  • Er zijn diverse gemeenten in Nederland die beleid hebben opgesteld ten aanzien van short stay. Dergelijk beleid kan bijvoorbeeld een onder- en bovengrens geven voor het verhuur van een woning. Zo is in Amsterdam in het beleid opgenomen dat er alleen sprake is van short stay bij een minimale verblijfsduur van een week (momenteel vindt er een experiment plaats waarbij de minimale verblijfsduur 5 nachten bedraagt) en een maximale verblijfsduur van 6 maanden. Onder deze verblijfsduur gaat men er van uit dat er (feitelijk) sprake is van hotelgebruik, boven deze grens kom je weer terecht in regulier wonen.
  • Afhankelijk van het beleid van de gemeente kan een (tijdelijke) woningontrekkingsvergunning benodigd zijn voor short stay.