-
Meester advocaten
gespecialiseerd in bestuursrecht, horecarecht en civiel recht
Nieuwe Wet ruimtelijke ordening
Met de Nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening is, gedeeltelijk, een nieuw wettelijk stelsel geïntroduceerd voor de ruimtelijke ordening in Nederland.
De doelstellingen van de nieuwe Wro zijn gelegen in het versterken van de positie van het (gemeentelijke) bestemmingsplan, de doeltreffendheid van het ruimtelijk beleid en het vereenvoudigen van ruimtelijke regelgeving. De wet gaat ervan uit dat het meest geschikte orgaan voor het maken van ruimtelijk beleid de gemeente is. De gemeente dient ten aanzien van haar gehele grondgebied in bestemmingsplannen ruimtelijke voorschriften die de burgers van deze gemeente binden bij het bouwen en gebruiken van de gronden, te vervatten.
Meer over de bevoegdheden van rijk en provincie leest u hier.
Bevoegdheden van de gemeente
Ook de gemeente kent tal van bevoegdheden op het grond van planologisch regime. Achtereenvolgens zijn deze bevoegdheden:
Structuurvisie
De gemeenteraad dient voor het hele grondgebied van de gemeente een zogenaamde structuurvisie vast te stellen. In deze structuurvisie wordt het ruimtelijk ontwikkelingsbeeld voor de gemeente weergegeven. Met andere woorden; de hoofdlijnen van het ruimtelijke beleid van de gemeente en de manier waarop de gemeente dat zal uitvoeren. Ook kan een gemeente ervoor kiezen een structuurvisie voor een deel van de ruimtelijke ontwikkeling vast te stellen, bijvoorbeeld voor de horeca in de gemeente of het water in de gemeente.
De beheersverordening
De gemeente kan ervoor kiezen een zogenaamde beheersverordening vast te stellen voor een gebied van de gemeente waar geen ruimtelijke ontwikkelingen worden verwacht. De beheersverordening doet niets anders dan het bestaande gebruik beschermen en handhaven. Wel kan er de mogelijkheid worden opgenomen om ontheffing te verlenen van de beheersverordening voor afwijkende activiteiten.
Bestemmingsplan
Het bestemmingsplan is verreweg het meest belangrijke planologische instrument. In het bestemmingsplan worden de bestemmingen vervat en aangewezen voor al de gronden binnen de gemeentegrenzen. In die toelichting bij het bestemmingsplan moet de gemeente verantwoording afleggen over de gekozen bestemmingen en aangeven hoe rekening is gehouden met de verschillende activiteiten die binnen de gemeente ontplooid dienen te worden. Daarbij kan gedacht worden aan de waterhuishouding en detailhandelbranche.
De procedure om te komen tot een bestemmingsplan is behoorlijk ingekort ten aanzien van de oude wet. Overleg met hogere overheden is niet altijd meer nodig en er hoeft geen goedkeuring meer verleend te worden door de provincie. Er zijn ook andere termijnen ingesteld. Overigens zijn er geen inhoudelijke eisen gesteld aan de precieze inhoud van het bestemmingsplan. De gemeente kan er zelf voor kiezen een gedetailleerd bestemmingsplan te maken of een heel globaal bestemmingsplan, een bestemmingsplan dat een groot gebied omvat of een zogenaamd postzegelbestemmingsplan voor slechts 1 of 2 percelen.
Wanneer iemand het niet eens is met het ontwerp bestemmingsplan kan daartegen een zienswijze ingediend worden. Word het bestemmingsplan in afwijking van de zienswijze vastgesteld dan kan er beroep worden aangetekend bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Elke 10 jaar moet het bestemmingsplan opnieuw vastgesteld dan wel herzien worden. Wordt het bestemmingsplan niet op tijd herzien of verlengd dan kunnen er geen leges worden ingevorderd voor diensten die samenhangen met het bestemmingsplan. Dat betekent concreet dat er geen leges betaald zullen hoeven worden voor bijvoorbeeld de bouwvergunning.
Advocaat bestemmingplan
Het is niet verplicht om bij problemen rondom een bestemmingsplan een advocaat in te schakelen. Wel is het vaak verstandig.
Het komt ook regelmatig voor dat een advocaat uitsluitend 'op de achtergrond' adviseert over een bestemmingsplan zonder dat het bestuurorgaan daarvan op de hoogte wordt gesteld.
Meester advocaten beschikt over meerdere advocaten en juristen die gespecialiseerd zijn in het bestemmingsplannen. In veel gevallen heeft de advocaat ervaring opgedaan binnen de (gemeentelijke) overheid.
In dit artikel zijn de volgende mogelijkheden opgenomen om van het bestemmingsplan af te wijken:
- Met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking (oftewel: in het bestemmingsplan geregelde afwijkingsgevallen)
- In de Algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen (deze gevallen zijn opgenomen in het Besluit omgevingsrecht en de bijbehorende bijlagen en zien op veel uiteenlopende gevallen, variërend van het bouwen van een bijgebouw met bepaalde maximale afmetingen tot het bouwen van bepaald soorten tuinmeubilair of het oprichten van antennes)
- De oude artikel 19 vrijstellingen oftewel projectbesluiten: indien activiteiten niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. In dit geval dient, in afwijking van de eerste twee gevallen, een uitgebreide procedure te worden doorlopen en dient een goede onderbouwing inclusief de nodige onderzoeken aangeleverd te worden.
- Een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan, welke eveneens met een uitgebreide procedure verleend dient te worden.
Planologische kruimelgevallen
Zoals dat thans geregeld is in art. 19 lid 3 WRO kent ook de nieuwe wet mogelijkheid ontheffing van het bestemmingsplan te verlenen voor een aantal gelimiteerde gevallen, die opgesomd worden in het besluit op de Ruimtelijke Ordening. Van belang is met name dat deze lijst korter is en dat de mogelijkheid vrijstelling te verlenen van het bestemmingsplan voor een gebruikwijziging tot 1500 vierkante meter is komen te vervallen. Wel wordt het expliciet mogelijk gemaakt een kantoorbestemming om te zetten naar een woonbestemming.
Tips
- Met de komst van de Wabo is voor de planologische afwijkingen die op grond van het Besluit omgevingsrecht zijn aangewezen en voor 'binnenplanse' ontheffingsmogelijkheden de reguliere procedure van toepassing, waardoor in beginsel op dergelijke aanvragen binnen acht weken besloten dient te worden. Hiermee is in sommige gevallen in ieder geval de procedure voor het verkrijgen van toestemming voor planologische afwijking aanzienlijk vereenvoudigd en versneld.
- Ook voor het wijzigen van het gebruik van een bestaand bouwwerk, mits het aantal woningen gelijk blijft en waarbij het gaat om een oppervlakte van minder dan 1500m2 binnen de bebouwde kom, kan een omgevingsvergunning voor planologisch afwijkend gebruik met een dergelijke eenvoudige/snelle procedure worden verleend. Hier kan in veel gevallen op terug worden gevallen.
- Naar verwachting zullen er meer nieuwe bestemmingsplannen worden voorbereid. Ga daarbij altijd na of er situaties worden gelegaliseerd of in uw voordeel gewijzigd of juist dienen te worden gehandhaafd.
Advocaat Ruimtelijke Ordening
Het is niet verplicht om bij problemen rondom ruimtelijke ordening een advocaat in te schakelen. Wel is het vaak verstandig.
Het komt ook regelmatig voor dat een advocaat uitsluitend 'op de achtergrond' adviseert omtrent ruimtelijke ordening zonder dat het bestuurorgaan daarvan op de hoogte wordt gesteld.
Meester advocaten beschikt over meerdere advocaten en juristen die gespecialiseerd zijn in ruimtelijke ordening. In veel gevallen heeft de advocaat ervaring opgedaan binnen de (gemeentelijke) overheid.