Advocaat huurrecht horecaondernemers

Horecaondernemers hebben behoefte aan een goed huurcontract. Niet alleen dient dit contract te voldoen aan de wettelijke eisen, maar er dient ook rekening te worden gehouden met de bijzondere omstandigheden in de horeca zoals de noodzakelijke capaciteit van de ruimte, de nooduitgangen, de juiste bestemming van het pand en tevens dienen de juiste bepalingen te zijn opgenomen over geluidsisolatie. Een advocaat gespecialiseerd in huurrecht kan u hier alles over vertellen.

Het is in de meeste gevallen niet verplicht om bij een geschil over huurrecht of wijziging van de huurprijs een advocaat in huurrecht in te schakelen. Wel is het vaak verstandig.
Het komt ook regelmatig voor dat een advocaat in huurrecht uitsluitend 'op de achtergrond' adviseert zonder dat de wederpartij daarvan op de hoogte wordt gesteld. Meester advocaten beschikt over meerdere advocaten en juristen die meerdere jaren ervaring hebben in het huurrecht. Deze ervaring is zowel ten behoeve van huurders als verhuurders opgedaan.

Huurovereenkomst en wijziging huurprijs
Vervolgens worden veel voorkomende problemen behandeld zoals huurprijsaanpassingen en indeplaatsstellingen. Indien een horecabedrijf wordt verkocht en de verhuurder niet akkoord kan gaan met de nieuwe huurder, dan kan Meester Advocaten de nieuwe dan wel voormalige huurder bijstaan om een en ander bij de verhuurder af te dwingen.
Met de inwerkingtreding van de huurwetgeving  per 1 augustus 2003 zijn er met name voor de verhuurder van horecapanden veel aandachtspunten bijgekomen. Ook verhuurders en projectontwikkelaars worden door Meester Advocaten hierin bijgestaan.

Regelgeving in het huurrecht
Op het gebied van huurrecht bestaat een omvangrijke regelgeving. Naast de algemene bepalingen is er, afhankelijk van het soort ruimte, nog aanvullende regelgeving van toepassing. De meeste wetsartikelen zijn geschreven over woonruimte en bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW. Horecaruimten vallen vrijwel altijd onder art. 7:290 BW.

De belangrijkste onderwerpen welke in de wet worden geregeld voor bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 zijn de voorgeschreven huurtermijnen, huurbescherming, opzeggingsgronden, de gebrekenregeling en de huurprijsregeling (regeling met betrekking tot het wijzigen van de huurprijs).

Huurbescherming
De bepalingen met betrekking tot de huurtermijnen, huurbescherming en opzeggingsgronden hangen nauw met elkaar samen. De huurbescherming komt er eigenlijk op neer dat de huurovereenkomst van een art. 290 bedrijfsruimte in principe vijf jaar duurt en vervolgens met vijf jaar wordt verlengd. Er zijn slechts beperkte mogelijkheden om in de huurovereenkomst af te wijken van deze voorgeschreven huurtermijnen.
Tijdens de eerste periode van vijf jaar zijn de mogelijkheden van de verhuurder om de overeenkomst op te zeggen beperkt, bijvoorbeeld wegens renovatie.
Heeft de huurovereenkomst echter al tien jaar geduurd dan bestaan er ruimere mogelijkheden voor opzegging. De huur van een art. 290 bedrijfsruimte kan dus niet eenvoudig binnen tien jaar worden opgezegd, wat de huurder de gelegenheid biedt de gedane investeringen in deze periode terug te verdienen. Bovendien geldt er een wettelijke opzegtermijn van één jaar. Lees meer over opzegging wegens renovatie

Huurprijs
Het staat de huurder en verhuurder volledig vrij de huurprijs te bepalen. Afhankelijk van de inhoud van de huurovereenkomst kan vervolgens tijdens de huur de huurprijs wel of juist niet worden gewijzigd. Na afloop van een huurperiode kunnen partijen opnieuw met elkaar in onderhandeling gaan over de huurprijs. Als de huurder en verhuurder het hierover niet eens worden kan ook de rechter worden gevraagd om de huurprijs nader vast te stellen. Ook als in de huurovereenkomst geen mogelijkheid is opgenomen tot tussentijdse wijziging van de huurprijs kan de rechter worden ingeschakeld. De rechter zal dan de huurprijs vergelijken met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en op grond hiervan een nieuwe huurprijs vast stellen. Lees meer over huurprijswijzigingen

Gebrekenregeling
In het huurrecht zijn verder bepalingen opgenomen ter bescherming van huurder met betrekking tot de staat van het gehuurde en de hierin aanwezige gebreken. Deze bepalingen bevatten de herstelplicht door verhuurder, het recht op schadevergoeding van de verhuurder en de mogelijkheid de rechter om huurvermindering vragen in geval verhuurder de gebreken niet op tijd hersteld. Met betrekking tot art. 290 bedrijfsruimte kan in de huurovereenkomst van deze bepalingen worden afgeweken ten gunste van de verhuurder.

Of iets een gebrek is, hangt onder andere af van de vraag wat voor bestemming in de huurovereenkomst is opgenomen. Als er bijvoorbeeld voor een horecaruimte ‘discotheek’ als bestemming is afgesproken, maar de muziek niet hard kan door een slechte akoestische situatie,  dan kan er sprake zijn van een gebrek.

Indeplaatsstellingsregeling
Voor horeca-ondernemers is het vaak van belang dat bij verkoop van de onderneming de koper ook de huurovereenkomst over neemt. Voor deze situatie is een indeplaatsstellingsregeling in de wet opgenomen. Hiermee kan de verhuurder door de rechter onder bepaalde voorwaarden worden gedwongen om een nieuwe huurder in de plaats van de verkoper te stellen. Lees meer over indeplaatsstellingen

Veiligheid en milieu
Horecabedrijven hebben vaak te maken met regelgeving op het gebied van veiligheid en milieu. Deze regels stellen vaak eisen aan het gehuurde, zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van nooduitgangen, voldoen aan bepaalde brandveiligheidseisen en het treffen van bepaalde akoestische maatregelen. Deze regels kunnen ook tegenstrijdig zijn.
Het is derhalve belangrijk om bij het aangaan van een huurovereenkomst na te gaan of het gehuurde voldoet aan de bestemming die er aan wordt gegeven en de van toepassing zijnde regelgeving. Hierin kan een advocaat gespecialiseerd in huurrecht u uitstekend bijstaan.

Brouwerij als verhuurder
Horeca-ondernemers hebben veelal niet direct de pandeigenaar als verhuurder. Bij veel horecaruimten wordt deze gehuurd door een brouwerij welke deze vervolgens onderverhuurt aan de horeca-ondernemer. Op deze wijze bewerkstelligen deze brouwerijen dat voor een bepaalde tijd de afname van bepaalde drank- en biersoorten bij hun brouwerij wordt gegarandeerd. Meester Advocaten kan u in zulke situaties met raad en daad bijstaan. Lees meer over afnameverplichtingen

Onze specialisten op dit onderwerp:

Praktijkvoorbeeld

Een ondernemer koopt een cafébedrijf. Na de koop blijkt dat er slechts 67 dB(a) aan geluidsniveau in het café mag worden geproduceerd. Dit is vergelijkbaar met het geluidsniveau van een schaakcafé zonder muziek. In de huurovereenkomst staat opgenomen dat de gehuurde ruimte zal worden gehuurd als “muziekcafé”.

Naar het oordeel van de koper, die door een indeplaatsstelling ook huurder is geworden, dient de verhuurder gebreken aan de gehuurde ruimte te herstellen. Onder het begrip “gebrek” valt naar het oordeel van de koper ook een in redelijkheid te verwachten geluidsniveau behorend bij een muziekcafé, omdat in de huurovereenkomst staat dat het gehuurde daadwerkelijk bestemd is om als ‘muziekcafé’ te gebruiken. Door het lage geluidsniveau kan dat echter niet. Voordat de kwestie is uitgeprocedeerd komen partijen tot een schikking en draagt verhuurder zorg voor een deugdelijke isolatie.