Faillissement huurder of verhuurder: einde huurovereenkomst?

Uitgangspunt

In principe heeft een faillissement geen gevolgen voor de lopende contracten. Daarmee wordt bedoeld dat het faillissement niet automatisch tot gevolg heeft dat de contracten die vóór het faillissement waren aangegaan, zoals een huurovereenkomst, eindigen.

Het zou dus wel eventueel mogelijk zijn deze overeenkomsten ná het faillissement te beëindigen.

Huurder

Voor de situatie dat huurder failliet gaat, is artikel 39 van de Faillissementswet (Fw) in het leven geroepen. Het maakt hierbij niet uit of het een huurder is van woonruimte, middenstandsruimte of overige bedrijfsruimte.

Dit artikel biedt de verhuurder en curator van de huurder de mogelijkheid de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden op te zeggen. Dit is alleen langer wanneer de huurder de huur vóór het faillissement al langer dan drie maanden vooruit had betaald. Dan heeft huurder ook voor het langere huurgenot betaald.  

De huurschuld van bovengenoemde drie maanden is een boedelschuld: dit geeft de schuldeiser, verhuurder in dit geval, meer kans dat hij betaald zal worden. De huurachterstand die echter al vóór het faillissement bestond is dat niet.

De curator van verhuurder kan alleen opzeggen, nadat deze daarvoor toestemming heeft gekregen van de rechter (-commissaris).

Als verhuurder met inachtneming van artikel 39 Fw opzegt, hoeft de curator van huurder hier niet mee in te stemmen. Hij kan dan een beroep doen op de bescherming die de huurder toekomt.

In de standaard ROZ-voorwaarden is een artikel opgenomen, waarin staat dat verhuurder recht heeft op schadevergoeding ter hoogte van alle toekomstige huurpenningen. Stel dat de huurovereenkomst nog twee jaar zou doorlopen en de huurprijs € 100,-- per maand zou zijn, dan zou de schadevergoeding       € 2.400,-- bedragen.

Tip: verklaar bovengenoemd artikel van de ROZ-voorwaarden buiten toepassing. Let op! Dit doet de huurder dan wel in het belang van zijn mogelijk toekomstige schuldeisers. Het is dus geen wet van Meden en Perzen dat de verhuurder akkoord gaat met deze ‘n.v.t.-verklaring'.

Verhuurder

Als verhuurder failliet gaat, bestaat er geen speciaal artikel. Het algemene artikel 37 Fw is dan van toepassing. Dit artikel bepaalt dat schuldeiser (in dit geval huurder) aan curator kan vragen om het contract (in dit geval huurovereenkomst) na te komen.

De curator zal dit verzoek alleen weigeren, indien het in het belang van alle schuldeisers (bank, belastingdienst, leveranciers, etc.) is om de huurovereenkomst te beëindigen. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen als de huurprijs te laag is en de zittende huurder reeds een kleine achterstand heeft doen ontstaan. Dan komt er namelijk te weinig geld binnen om alle schuldeisers af te betalen en kan een nieuwe huurder met een hogere huurprijs voor meer inkomsten zorgen. In dat geval zou de curator de huurovereenkomst kunnen beëindigen.

In artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat koop van de onroerende zaak waarin zich het gehuurde bevindt er niet toe leidt dat de huurovereenkomst eindigt, ondanks dat er een nieuwe verhuurder is gekomen. De nieuwe eigenaar moet de huurovereenkomst dan respecteren en naleven.

In de literatuur wordt wel aangenomen dat dit artikel ook in geval van faillissement geldt, omdat de curator van verhuurder als nieuwe verhuurder zou kunnen worden beschouwd.

Er wordt dan ook het standpunt ingenomen dat artikel 7:226 BW voor de curator van de verhuurder eraan in de weg staat om de huurovereenkomst te beëindigen.

Let op! Dit standpunt is echter nog geen uitgemaakte zaak! Er blijven dus risico's voor huurder bestaan bij faillissement van verhuurder.

Artikel 7:226 BW geldt echter niet als het gaat om een onderhuursituatie of de verhuurder alleen economisch en niet juridisch eigenaar is (als de koopsom wel betaald is, maar geen levering bij de notaris heeft plaatsgevonden). Dit is uitgemaakt door de Hoge Raad.

In dat geval kan de huurovereenkomst dus wel door de curator van de verhuurder worden beëindigd. De rechtbank Haarlem heeft een dergelijke beëindiging voor een onderhuursituatie in 2008 dan ook goedgekeurd, net als de Hoge Raad in 2006 voor de situatie dat de verhuurder alleen economisch eigenaar was.

Tip: neem in de huurovereenkomst op dat de huurovereenkomst bij faillissement van verhuurder niet zal eindigen door beëindiging door verhuurder of zijn curator. Vooral als het een onderhuursituatie betreft!

Preventief fouilleren in de horeca

In Amsterdam Centrum wordt momenteel gewerkt aan nieuw horecabeleid, mede naar aanleiding van een notitie rondom horeca van D66.

De nieuwe Horecavisie van het Stadsdeel Centrum zal besproken worden op een horecabijeenkomst op dinsdag 22 maart 2011 “Horeca in centrum”. Op deze avond zal de Horecavisie van het stadsdeel worden gepresenteerd. Aan de orde komen daarbij ondermeer:

• Het afschaffen van het bestaande afkoeluurtje voor de horeca in de Hand- en Voetboogstraat.
• Een bespreking van het voorstel van de centrale stad om de plicht tot het hebben van een exploitatievergunning voor zogenaamde mengformules te laten vervallen. Het Stadsdeel Centrum kan hier onder een aantal voorwaarden mee instellen. De belangrijkste voorwaarde is dat de zogenaamd criminogene en economisch laagwaardige functies als smartshops, speelautomaathallen, telefoneerinrichtingen, geldwisselkantoren, mini-supermarkten, massagesalons, souvenirwinkels, headshops en seksinrichtingen van de uitzondering op de exploitatievergunningplicht worden uitgezonderd.
• Het concept Terrassenbeleid 2011 (zie hiervoor eerdere berichtgeving op deze weblog).
• Het houden van een pilot met het verruimen van de openingstijden van de horeca op het Rembrandtplein en de omgeving en de Reguliersdwarsstraat. Deze pilot kan pas tot stand komen na het maken van goede afspraken met ondernemers en politie over het voorkomen en terugbrengen van (gewelds)incidenten en over de te behalen doelen. Start en duur van de pilot zullen in onderling overleg met betrokkenen worden bepaald. Het hanteren van venstertijden is een mogelijkheid die als voorwaarde gesteld kan worden en die besproken zal worden. De belangrijkste voorwaarde aan de pilot is dat de verruimde openingstijden moeten leiden tot meetbaar minder geweldsincidenten.
• Het mogelijk maken van ruimere sluitingstijden op bijzondere locaties met vernieuwende horecaconcepten. Een voorbeeld hiervan zou zijn een mogelijk horecaconcept in het C&A-gebouw aan het Damrak waar ruimere of vrije openingstijden zouden kunnen gelden. De bedoeling is dat alle stadsdelen gaan kijken naar een aantal specifieke locaties binnen ieder stadsdeel waar bijzondere horecaconcepten vergund zouden kunnen worden met verruimde of vrije openingstijden.
• Het verbeteren van de klachtenregistratie rondom overlast van de horeca. De bedoeling is dat een zogenaamde milieuklachtentelefoon zal worden ingeschakeld die zowel overdag als ’s avonds en in het weekend bereikbaar is.
• Het laten vervallen van de proef voor latere sluitingstijden bij alcoholvrije horeca. Het stadsdeel wil de burgemeester verzoeken de proef met latere sluitingstijden voor alcoholvrije zaken af te schaffen. Voor alcoholvrije zaken binnen de uitgaansgebieden Rembrandtplein en omgeving en Leidseplein en omgeving en een aantal straten in de directe omgeving van beide uitgaansgebieden wordt een sluitingstijd van 04:00 uur voorgesteld voor alcoholvrije zaken en voor de overige straten in het Stadsdeel Centrum wordt voor alcoholvrije zaken een sluitingstijd van 06:00 uur in het weekend voorgesteld.

De bijeenkomst waarop deze onderwerpen besproken zullen worden zal plaatsvinden op dinsdag 22 maart vanaf 19:30 uur in de Boekmanzaal, Stadhuis, Amstel 1.

Tips

• Laat van u horen, zeker als het een onderwerp is dat uw zaak aangaat. Bedenk dat er vaak veel bewoners op dergelijke bijeenkomsten afkomen die voornamelijk de door hen ervaren overlast aan de kaak zullen stellen. Tegengewicht vanuit horecaondernemers is wenselijk.
• Maak gebruik van de mogelijkheid om de politiek op dit soort bijeenkomsten toch nog op andere gedachten te brengen als het om onderwerpen gaat waar ze de vrijheid van horecaondernemers juist willen beperken. Te denken valt aan het laten vervallen van de proef met de sluitingstijden voor alcoholvrije zaken en het afschaffen van het afkoeluurtje in Hand- en Voetboogstraat.
• Ook het nieuwe Terrassenbeleid 2011 staat voor bespreking geagendeerd. Hoewel hieromtrent ook nog een aparte inspraakavond gehouden zal worden, kan het geen kwaad om deze bijeenkomst reeds te gebruiken om ten aanzien van dit concept Terrassenbeleid uw mening naar voren te brengen.

Weigering buitentap Koninginnedag vaak aanvechtbaar

Minister Opstelten maakt het voor burgemeesters eenvoudiger om in discotheken snel preventief te fouilleren. De Nederlandse horeca heeft de afgelopen jaren ruime ervaring opgedaan met preventief fouilleren, waarbij in veruit de meeste gevallen in goed overleg tussen de horeca, gemeenten en politie is opgetreden.
 
Uit de praktijkervaringen blijkt dat er tussen gemeenten en de horeca wel goede afspraken moeten worden gemaakt over de vraag hoe te handelen indien er bij het preventief fouilleren wordt gezocht naar wapens maar drugs op horecabezoekers wordt aangetroffen. In de meeste Nederlandse gemeenten is de burgemeester bevoegd om het horecabedrijf te sluiten indien er meer dan 0,5 gram harddrugs op een horecabezoeker wordt aangetroffen (met toepassing van artikel 13b Opiumwet).
 
Het bezit van harddrugs valt in de praktijk nagenoeg niet te voorkomen. Horecaondernemers zijn slechts bevoegd te visiteren (minder vergaand dan fouilleren).
 
Het enkele feit dat tijdens een actie preventief fouilleren harddrugs op een bezoeker wordt aangetroffen leidt in de praktijk in veruit de meeste gevallen niet tot sluiting van het horecabedrijf, aangezien de burgemeester zelf ook inziet dat er voor een dergelijke sluiting in redelijkheid meer aan de hand moet zijn zoals bijvoorbeeld drugshandel in het horecabedrijf dan wel een te passieve houding van de horecaondernemer om drugs te weren.
 
Desalniettemin speelt in de huidige praktijk nog wel eens de discussie in hoeverre de burgemeester na het aantreffen van drugs bij een actie preventief fouilleren, ook zonder bijkomende bijzondere omstandigheden toch kan overgaan tot sluiting van het horecabedrijf. Nu de mogelijkheid tot preventief fouilleren sterk wordt uitgebreid zal deze discussie hoogstwaarschijnlijk verder toenemen.
 
In 2004 heeft Meester Advocaten reeds samen met de Erasmus Universiteit onderzoek gedaan hoe de burgemeester in een dergelijke situatie dient te handelen. Onder meer volgde uit dit onderzoek dat de burgemeester – behoudens bijzondere gevallen – onder dergelijke omstandigheden niet eenvoudig tot sluiting van het horecabedrijf zou kunnen overgaan.
 
Horecaondernemers doen er dan ook verstandig aan om met gemeenten in overleg te treden over de vraag hoe wordt omgegaan met aangetroffen drugs in het kader van preventief fouilleren.