Einde bedrijfshuuradviescommissie; ongunstig voor de horeca?
De bedrijfshuuradviescommissie (hierna afgekort als BHAC) is per 1 januari 2014 worden. Deze commissie speelde een prominente rol bij procedures tot huurprijswijziging van bedrijfsruimten, waaronder ook de meeste horecabedrijfsruimtes; zie hiervoor het dossier 'huurprijsverhoging, huurprijsverlaging' onder 'Civiel recht' elders op deze site.
Over het algemeen was het redelijk voorspelbaar op welke wijze de BHAC haar advies uitbracht in het kader van de huurprijswijzigingsprocedure. Deze duidelijkheid lijkt nu te zijn verdwenen. Daarnaast mag worden gesteld dat op een aantal plekken in Nederland de BHAC in het algemeen tot huurdersvriendelijke uitkomsten kwam. Zou de opheffing daarmee in het nadeel van de huurders in de horeca uitpakken?
Werkwijze BHAC
In het kader van huurprijsvaststellingen heeft de BHAC in ruim 3 decennia een beleid ontwikkeld dat enige houvast bood voor betrokkenen (rechters, huurders en verhuurders). Deze werkwijze was relatief voorspelbaar: de BHAC vergaarde gewoonlijk de (huur)gegevens van geschikte referentiepanden. Horecapanden werden daarmee in beginsel met horecapanden vergeleken. De BHAC bepaalde welke panden geschikt en vergelijkbaar werden geacht, zo nodig met een procentuele correctie. Daarbij werd gelet op de grootte van het pand, de gevelbreedte, eventuele verbeteringen die op kosten van de huurder waren aangebracht, de ligging van het pand, de verhouding verkopen of vlak versus overige ruimte, et cetera.
Met het verdwijnen van de BHAC is de vraag wat er gebeurt met al die jarenlange opgebouwde kennis.
Alternatief?
Met het wegvallen van de BHAC, de standaard deskundige waar de kantonrechter in de praktijk naartoe verwees, zijn een aantal makelaars en taxateurs in dit gat gesprongen. Op dit moment worden al verschillende makelaars als deskundige in dergelijke procedures aangewezen.
Deze makelaars hebben echter niet de ervaring zoals de BHAC die jarenlang heeft opgebouwd. Onder meer is daarbij van belang dat de deskundige niet het huurprijsniveau per heden moet vaststellen, maar volgens het wettelijk systeem aan de hand van vergelijkingspanden het gemiddelde huurprijsniveau ter plaatse moet bepalen over de afgelopen 5 jaar.
De deskundige heeft daarbij een relatief breed kader waarbinnen hij zijn handelingen kan verrichten. Daarbij hoeft de deskundige niet per se dezelfde werkwijze als de (voormalige) BHAC te volgen. Een aantal deskundigen neemt de voormalige werkwijze van de BHAC overigens wel over, maar is daartoe niet verplicht.
Onder meer spelen daarbij vragen als:
- Welk soort panden neemt de deskundige mee in zijn beoordeling?
- Worden horecapanden wel met horecapanden vergeleken, maar mag bijvoorbeeld ook een hotel worden vergeleken met de huurprijs van de Zara of de Bijenkorf?
- Welke processuele waarborgen biedt de deskundige; op welke wijze mogen partijen op elkaars stukken reageren?
- Et cetera.
Invloed op uitkomst
Wat zal blijven gelden is dat de uitkomst van de huurprijsprocedure valt of staat met de keuze van vergelijkingspanden. De BHAC zocht gewoonlijk ook zelf naar gegevens, maar stond open voor gegevens die partijen zelf aandroegen. Of een pand "geschikt" is, is aan het oordeel van de deskundige (en uiteindelijk aan de rechter). Meer dan voorheen wordt het voor huurders/verhuurders belangrijk om zelf huurgegevens van geschikte panden aan te leveren. Maak daar dus gebruik van!
Overigens is dit niet altijd even eenvoudig; zowel pandeigenaren als verhuurders blijken in de praktijk niet happig om informatie over hun huurovereenkomst te delen. Het komt dan aan op de vaardigheden en overtuigingskracht die partijen (of hun advocaten) hebben om die informatie los te peuteren.
Een goede eerste stap bij het aanpassen van de huurprijs (zowel in het kader van de wens om deze te verhogen danwel te verlagen) is het zoeken naar een partner/adviseur die zelf beschikt over een groot lokaal netwerk van huurprijzen. Daardoor kan ook snel een inschatting worden gemaakt of de huurprijs daadwerkelijk afwijkt en of onderhandelingen (en zo nodig een procedure) over een huurprijsaanpassing zullen lonen.
Hoewel Meester Advocaten zelf over een database van vele honderden horecapanden beschikt, wordt altijd samenwerking gezocht met een lokale horecamakelaar.