De hoogte van het maaiveld (ook wel: peil) van uw perceel speelt een rol in het vaststellen van de werkelijke hoogte van een bepaald bouwwerk. In de regel is in het van toepassing zijnde bestemmingsplan aangegeven op welke wijze er gemeten wordt. Zo wordt in menig bestemmingsplan de volgende definitie gehanteerd: om het hoogste punt van een gebouw te bepalen moet gemeten worden de nokhoogte van gebouwen, gemeten van het hoogste punt van het gebouw, tot aan het gemiddelde maaiveld van het aangrenzende afgewerkte terrein.
Zo kan het voorkomen dat u een schuurtje gebouwd heeft en de gemeente na meting het standpunt inneemt dat gezien het gemiddelde maaiveld peil van het aangrenzende terrein de schuur te hoog is.
In een dergelijk geval heeft de gemeente in beginsel de plicht om handhavend op te treden, danwel alsnog vergunning te verlenen indien dat op grond van het bestemmingsplan mogelijk is, danwel een ontheffing te verlenen van het bestemmingsplan indien zij dat ‘ruimtelijk’ verantwoord acht. Mocht zij het schuurtje niet willen legaliseren dan dient zij in beginsel handhavend op te treden.
Zou je echter niet creatief kunnen zijn en ervoor zorgen dat het gemiddeld maaiveld enkele hoger wordt door het kunstmatig op te hogen? Dan immers zal de hoogte van het gebouw minder worden. De Raad van State heeft hier onlangs een uitspraak over gedaan. Het ging daarbij om de nokhoogte van een sanitair gebouw op een camping. Daarbij was niet in geschil dat rondom/op de locatie van het sanitaire gebouw een ophoging heeft plaatsgevonden van ongeveer 1 meter. De afdeling overweegt dat de rechtbank met juistheid heeft overwogen dat bij ophoging van het bouwterrein geen sprake meer is van een afgewerkt terrein conform de planvoorschriften.
De Raad van State in dezen: uitgaande van het aangrenzende afgewerkte terrein vóór ophoging, ligt het gemiddelde maaiveld peil in ieder geval 1 meter lager dan bepaald op de bouwtekening behorend bij het besluit van de op 19 januari 2009 verleende bouwvergunning. Gelet hierop is, volgens de Afdeling, de nokhoogte van het sanitair gebouw 5 meter, zodat het bouwplan de maximale nokhoogte overschrijdt.
Waar het dus kennelijk om gaat is dat indien (kunstmatig) wordt opgehoogd er geen sprake meer is van een afgewerkt terrein. Verder is van belang dat bekeken moet worden wat het maaiveld is/was zoals aangegeven op de bouwtekening bij de bouwaanvraag. Daar dient van te worden uitgegaan.
De afdeling overweegt ook nog dat de vaststelling van een pijl een kwestie van feitelijke aard betreft.
In 2008 heeft de Afdeling in een vergelijkbare zaak uitspraak gedaan. In dat geval voorzag het bouwplan in het bouwen van een woning met een kelder. Het zand dat door het bouwen van de kelder vrijkwam zou conform aanvraag bouwvergunning gedeeltelijk gestort worden op het perceel zodat de woning volgens de aanvraag ten opzichte van de straat op een hoogte van 1.60 zou komen te liggen. Voorheen lag het perceel echter op circa 1.40 boven het straatpeil.
In dit bestemmingsplan werd de volgende definitie van ‘peil’ gehanteerd: ‘het niveau gemeten vanaf het afgewerkte terrein, dat aansluit aan de hoofdtoegang van het bouwwerk.’
De afdeling overweegt dat uit de planvoorschriften volgt dat voor bepaling van het ‘peil’ het niveau van het afgewerkte terrein van belang is. In dit geval moet daar onder worden verstaan de toestand van het perceel na het aanbrengen van de verhoging. Nu het terrein na uitvoer van de bouwplannen op een hoogte van 1.60 meter boven straatpeil is gelegen, moet worden vastgesteld dat het peil in de bouwaanvraag juist is aangegeven. Gelet daarop is de omstandigheid dat het peil voorheen 20 centimeter lager lag niet van belang.
Conclusie
Gezien bovenstaande is het van groot belang om bij een bouwaanvraag duidelijk aan te geven wat het peil wordt na afronding van de bouwwerkzaamheden. Wordt ontgraven en wordt de grond die daar uit vrijkomt gebruikt om het perceel op te hogen dan moet dat in de bouwvergunningsaanvraag duidelijk worden aangegeven. In die gevallen kan het terrein na afronding van de bouw als afgewerkte terrein in de zin van de planbepaling worden beschouwd (afhankelijk van de definitie van ‘peil’).