Dat hangt af van de vraag of in de huurovereenkomst de afzonderlijke ruimtes zijn gesplitst, dan wel splitsing mogelijk is. Voor de beoordeling daarvan is (1) de inrichting van het pand en (2) de bedoeling van partijen voor wat betreft het gebruik van de zaak van belang.
Voorbeeld
Het Gerechtshof ’s-Gravenhage oordeelde recent dat daarvan geen sprake was. Het ging in die zaak om een gesloten huurovereenkomst voor een gebouwencomplex. Het verhuurde omvatte een aantal gebouwen en een aantal (fabrieks)hallen. Krachtens de huurovereenkomst was het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als werk- en woonruimte ten behoeve van de leden van Utopia. In het gebouwencomplex was ook een cafébedrijf, alsmede een restaurant gevestigd. De verhuurder wilde de huurprijs voor wat betreft de horecabedrijfsruimten verhogen. In dit kader had de verhuurder een taxatie laten uitvoeren waaruit een explosieve stijging van de huurprijs voortvloeide.
De verhuurder had de huurder voorgesteld de huurovereenkomst te splitsen om duidelijkheid te verkrijgen met betrekking tot het toepasselijke huurregime. De huurder was daarop (terecht: zie hierna) niet ingegaan. De verhuurder had daarom een verzoekschrift tot benoeming van een deskundige (BHAC) ingediend voor wat betreft het bepalen van een nieuwe huurprijs.
Het Gerechtshof kwam tot de conclusie dat het in dit geval ging om één huurovereenkomst, welke meerdere gebouwen omvatte. Splitsing van de huurobjecten was niet mogelijk: uit de huurovereenkomst volgde dat het de bedoeling van partijen was het gehuurde als één object te verhuren c.q. huren. Daarbij was geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende onderdelen van de in gebruik c.q. in huur gegeven gebouwen. Ook bij de bepaling van de huurprijs was geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende onderdelen van het gehuurde. Er was één energie-aansluiting, één wateraansluiting en één gemeenschappelijke ketel. Het Gerechtshof oordeelde dat het te zeer afbreuk zou doen aan hetgeen gelet op de inrichting en hetgeen partijen destijds voor ogen stond, namelijk het in gebruik geven van het complex als geheel ten behoeve van de doelstelling van Utopia voor haar leden als geoordeeld zou worden dat splitsing mogelijk zou zijn. Immers een en ander zou tot gevolg (kunnen) hebben dat sommige onderdelen wel en anderen niet door de gemeente zouden kunnen worden opgezegd en ontruimd. Dit zou de exploitatie door Utopia te zeer inperken.
De verhuurder kon de huurprijs van de horeca bedrijfsruimten dan ook niet opnieuw laten vaststellen door de BHAC!
Soortgelijke situatie: huur- en pacht
In de praktijk ziet men vaker dergelijke gevallen waarbij de BHAC niet bevoegd is om de nieuwe huurprijs vast te stellen: te denken valt bijvoorbeeld aan een huurovereenkomst waarbij de huurprijs en de pachtsom niet zijn uitgesplitst.
In beginsel zal een rechter dan ook vaak oordelen dat, gelet op het feit dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst geen splitsing hebben aangebracht, het niet de bedoeling van partijen is geweest hierin onderscheid te maken. Een en ander kan ertoe leiden dat de BHAC niet ontvankelijk is en de huurprijs moeilijk aan te passen is!
Tip: sta bij het aangaan van de huurovereenkomst, als er meer wordt gehuurd dan uitsluitend bedrijfsruimte (bijvoorbeeld pacht of bovenwoning) stil bij formulering van het huurobject.