Toestemming VvE noodzakelijk voor vakantieverhuur
Inleiding
Het Gerechtshof Amsterdam heeft met een recent arrest een steviger wapen in handen gegeven in de strijd tegen het terugdringen van vakantieverhuur.
Met de toenemende drukte in de stad en de negatieve gevolgen voor de leefbaarheid als gevolg van AirBnB en Bed & Breakfast (B&B) activiteiten, kunnen bewoners van een appartementencomplex gemakkelijker optreden tegen toeristenverhuur in hun appartementencomplex.
In een Amsterdams appartementencomplex is geregeld sprake van 1 of enkele eigenaren die het niet zo nauw nemen met de VvE regelgeving, althans deze in hun voordeel uitleggen. Dit leidt vaak tot een conflictsituatie tussen deze toeristenverhuurder en de overige reguliere bewoners.
Een vaak gebruikt, maar weinig steekhoudend argument van een dergelijke toeristenverhuurder was dat “als het van de gemeente mag, dan moet de VvE niet zeuren.”
In het arrest van Hof Amsterdam is nog maar eens duidelijk gemaakt dat dit twee geheel losstaande discussies zijn. Een appartementenverhuurder moet eerst toestemming krijgen van de VvE voor toeristenverhuur alvorens wordt toegekomen aan de vraag of de verhuuractiviteiten al dan niet in strijd zijn met de door de gemeente Amsterdam gestelde beleidsregels en/of de Huisvestingswet.
Wat was het geval?
In de splitsingsakte was bij de bestemming van de afzonderlijke woonappartementen opgenomen dat het privégedeelte kort gezegd bestemd was voor een woning. Voorts was het toegestaan volgens de omschrijving met inachtneming van de gemeentelijke bepalingen mede een kantoor of beroepsruimte voor eigen gebruik in de woning te hebben. Voor afwijking van deze bestemming was goedkeuring van de vergadering van eigenaars nodig, zo bepaalde de splitsingsakte. Met betrekking tot verhuur aan derden bepaalde de splitsingsakte: “Een eigenaar kan zijn privégedeelte aan een ander in gebruik geven mits hij ervoor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een verklaring dat hij de bepalingen van het reglement zal naleven.”
Deze of soortgelijke bepalingen ter zake woonappartementen zijn vrij standaard en komen veelvuldig voor.
De toeristenverhuurder in kwestie was van mening dat hij voor het voeren van B&B-activiteiten geen toestemming van de VvE nodig had en legde het VvE-besluit waarin hem dat gebruik werd verboden, ter vernietiging voor aan de kantonrechter. Daar kreeg de toeristenverhuurder ongelijk met de overweging dat de B&B-activiteiten in strijd waren met gemeentelijke beleidsregels en Huisvestingswet. Onder die omstandigheden mocht de VvE vasthouden aan het besluit toestemming te weigeren.
De toeristenverhuurder ging in beroep en kwam uit bij het Hof Amsterdam, maar ook daar kreeg hij nul op het rekest. Het hof ging zelfs nog een stapje verder bij het in stand laten van het VvE-besluit: het gebruik door toeristen voldoet niet aan de woonbestemming volgens de splitsingsakte omdat toeristen slechts tijdelijk in de gehuurde ruimte verblijven. Dat bedrijfsmatige exploitatie met uitdrukkelijke toestemming van de VvE zou zijn toegestaan, baat de toeristenverhuurder ook niet. De bestemming als woning veronderstelt een zekere mate van bestendigheid van bewoning en sluit aan bij de overige in de akte opgenomen bepalingen, onder meer in geval van verhuur aan derden. Verhuur aan een derde is namelijk alleen mogelijk bij ondertekening en afgifte van een verklaring dat die gebruiker zich houdt aan de regels van de VvE, bij gebreke waarvan een hersteltermijn wordt gegund van één maand. Het hof overweegt dat die artikelen dus niet van toepassing kunnen zijn op toeristen omdat die in regel korter dan een maand gebruik maken van het gehuurde.
De geluidsoverlast, het intensiever gebruik, een verhoogd gevoel van onveiligheid en oncontroleerbaarheid maakten dat de VvE haar toestemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid mocht onthouden. Dit zijn voor de hand liggende en legitieme redenen voor de VvE om B&B-activiteiten niet toe te staan.
Een mogelijk belangrijk feit is wel dat het appartement niet als een B&B in de gemeentelijke zin werd geëxploiteerd. B&B volgens de definitie van de gemeente Amsterdam vereist namelijk dat de hoofdbewoner ook ten tijde van de verhuur in de woning verblijft (dus tezamen met de toeristen). Het lijkt erop dat in onderhavig geval de eigenaar gedurende de verhuur niet zelf in de verhuurde woning verbleef. Feitelijk lijkt er daarom meer sprake van AirBnB-activiteiten en niet zozeer van B&B gebruik in eigenlijke zin. Mogelijk dat deze uitspraak dus nog wel ruimte laat voor échte B&B verhuur waarbij de eigenaar/bewoner steeds aanwezig is, maar duidelijk is dat deze uitspraak een belangrijk wapen is voor reguliere bewoners van appartementencomplexen om toeristenverhuur terug te dringen.