Wet Bibob: ontbinding koop- en huurovereenkomst vanwege strafrechtelijk verleden verkoper/verhuurder
Het komt regelmatig voor dat bij overname van een horecazaak de zaak wordt overgenomen met een constructie ‘koop op afbetaling’ of een constructie waarbij de koper van de verkoper een som geld leent. Niet zelden is de verkoper van de onderneming ook de eigenaar van het onroerend goed waarin de horecazaak wordt gedreven.
Deze constructie kan problemen opleveren bij de aanvraag exploitatie- en/of drank- en horecavergunning indien de verkoper/verhuurder een strafrechtelijk verleden heeft. Bij de aanvraag vergunningen zal immers getoetst worden aan de Wet Bibob waarbij onder andere bekeken wordt in hoeverre de aanvrager in relatie staat tot strafbare feiten. De aanvrager staat op grond van artikel 3 lid 4’Wet Bibob in relatie tot strafbare feiten indien een ander (lees: de verkoper/verhuurder/geldlener) deze strafbare feiten heeft gepleegd en deze persoon vermogen verschaft dan wel heeft verschaft aan de aanvrager.
Omdat sprake is van een lening tussen verkoper en aanvrager, staat de aanvrager aldus in relatie tot de (eventuele) strafbare feiten die de verkoper heeft begaan. Dit kan een reden zijn voor de gemeente om de vergunningen te weigeren.
Worden de vergunningen geweigerd dan is uiteraard de vraag wat er met de koopovereenkomst en/of huurovereenkomst gebeurt. De rechtbank Midden-Nederland heeft in een dergelijke kwestie uitspraak gedaan. De rechtbank oordeelde dat de koper in een dergelijk geval niet aan de aanwezigheid van de te verwachten eigenschappen (het met vergunning kunnen exploiteren van het restaurant) behoefde te twijfelen (artikel 7:17 BW), wat een grond voor ontbinding van de koopovereenkomst opleverde.
Daarbij speelde een rol dat de koper vanuit de gemeente allerlei signalen had gekregen dat de exploitatie door koper positief werd beoordeeld en dat er door twee medewerkers van de betreffende gemeente aangegeven was dat uit onderzoek was gebleken dat er geen bezwaren waren tegen de vergunningaanvragers.
Dat in de aan de koopovereenkomst gekoppelde huurovereenkomst de verantwoordelijkheid van de verkrijging van de vereiste vergunningen bij de koper is gelegd doet daar volgens de rechter niet aan af. Ook het verweer van verkoper dat koper zich voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomsten zich zekerheid had moeten verschaffen over de al dan niet verkrijging van de noodzakelijke vergunningen wordt door de rechter gepasseerd.
De rechter oordeelde dan ook dat het uitblijven van de vergunningen voor de exploitatie en het daarmee onmogelijk nog langer gebruik kunnen maken van de geleverde ‘goodwill’ voor rekening en risico moet komen van verkoper. ‘Het is immers het strafrechtelijk verleden van verkoper die verlening van de vergunningen aan koper heeft geblokkeerd’, aldus de rechter. Op die gronden wordt de koopovereenkomst dan ook ontbonden.
Nu verkoper tevens verhuurder was van het onroerend goed werd ook de huurovereenkomst ontbonden. De rechter oordeelde dat nu de burgemeester de betreffende horecazaak heeft gesloten het vanaf dat moment voor verhuurder niet langer mogelijk was het huurgenot als restaurant te leveren, zodat aanleiding bestaat de huurovereenkomst te ontbinden.
De koper die koopt van een persoon met een strafrechtelijk verleden wordt op deze wijze en onder deze omstandigheden derhalve beschermd.
Tips
Het is aan te raden om bij de koop/pacht van een horecazaak dan wel het aangaan van een lening ten behoeve van een horecazaak een clausule op te nemen waarbij de overeenkomst kan worden ontbonden indien zich ten aanzien van verkoper/verpachter/verhuurder/geldlener problemen voordoen ten aanzien van de Wet Bibob.