Faillissement huurder of verhuurder: einde huurovereenkomst?
Regelmatig doet zich in de praktijk de vraag voor naar de gevolgen van een faillissement van een huurder of verhuurder van een (horeca)pand.
Het uitgangspunt is dat In principe een faillissement geen gevolgen heeft voor de lopende contracten. Daarmee wordt bedoelt dat het faillissement niet automatisch tot gevolg heeft dat de contracten die vóór het faillissement waren aangegaan, zoals een huurovereenkomst, eindigen.
Het zou dus wel eventueel mogelijk zijn deze overeenkomsten ná het faillissement te beëindigen.
Huurder
Voor de situatie dat huurder failliet gaat, is artikel 39 van de Faillissementswet (Fw) in het leven geroepen. Het maakt hierbij niet uit of het een huurder is van woonruimte, middenstandsruimte of overige bedrijfsruimte.
Dit artikel biedt de verhuurder en curator van de huurder de mogelijkheid de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden op te zeggen. Dit is alleen langer wanneer de huurder de huur vóór het faillissement al langer dan drie maanden voorruit had betaald. Dan heeft huurder ook voor het langere huurgenot betaald.
De huurschuld van bovengenoemde drie maanden is een boedelschuld: dit geeft de schuldeiser, verhuurder in dit geval, meer kans dat hij betaald zal worden. De huurachterstand die echter al vóór het faillissement bestond is dat niet.
De curator van verhuurder kan alleen opzeggen, nadat deze daarvoor toestemming heeft gekregen van de rechter (-commissaris).
Als verhuurder met inachtneming van artikel 39 Fw opzegt, hoeft de curator van huurder hier niet mee in te stemmen. Hij kan dan een beroep doen op de bescherming die de huurder toekomt.
In de standaard ROZ-voorwaarden is een artikel opgenomen, waarin staat dat verhuurder recht heeft op schadevergoeding ter hoogte van alle toekomstige huurpenningen. Stel dat de huurovereenkomst nog twee jaar zou doorlopen en de huurprijs € 100,– per maand zou zijn, dan zou de schadevergoeding € 2.400,– bedragen.
Tip: verklaar bovengenoemd artikel van de ROZ-voorwaarden buiten toepassing. Let op! Dit doet de huurder dan wel in het belang van zijn mogelijk toekomstige schuldeisers. Het is dus geen wet van Meden en Perzen dat de verhuurder akkoord gaat met deze ‘n.v.t.-verklaring’.
Verhuurder
Als verhuurder failliet gaat, bestaat er geen speciaal artikel. Het algemene artikel 37 Fw is dan van toepassing. Dit artikel bepaalt dat schuldeiser (in dit geval huurder) aan curator kan vragen om het contract (in dit geval huurovereenkomst) na te komen.
De curator zal dit verzoek alleen weigeren, indien het in het belang van alle schuldeisers (bank, belastingdienst, leveranciers, etc.) is om de huurovereenkomst te beëindigen. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen als de huurprijs te laag is en de zittende huurder reeds een kleine achterstand heeft doen ontstaan. Dan komt er namelijk te weinig geld binnen om alle schuldeisers af te betalen en kan een nieuwe huurder met een hogere huurprijs voor meer inkomsten zorgen. In dat geval zou de curator de huurovereenkomst kunnen beëindigen.
In artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat koop van de onroerende zaak waarin zich het gehuurde bevindt er niet toe leidt dat de huurovereenkomst eindigt, ondanks dat er een nieuwe verhuurder is gekomen. De nieuwe eigenaar moet de huurovereenkomst dan respecteren en naleven.
In de literatuur wordt wel aangenomen dat dit artikel ook in geval van faillissement geldt, omdat de curator van verhuurder als nieuwe verhuurder zou kunnen worden beschouwd.
Er wordt dan ook het standpunt ingenomen dat artikel 7:226 BW voor de curator van de verhuurder eraan in de weg staat om de huurovereenkomst te beëindigen.
Let op! Dit standpunt is echter nog geen uitgemaakte zaak! Er blijven dus risico’s voor huurder bestaan bij faillissement van verhuurder.
Artikel 7:226 BW geldt echter niet als het gaat om een onderhuursituatie of de verhuurder alleen economisch en niet juridisch eigenaar is (als de koopsom wel betaald is, maar geen levering bij de notaris heeft plaatsgevonden). Dit is uitgemaakt door de Hoge Raad.
In dat geval kan de huurovereenkomst dus wel door de curator van de verhuurder worden beëindigd. De rechtbank Haarlem heeft een dergelijke beëindiging voor een onderhuursituatie in 2008 dan ook goedgekeurd, net als de Hoge Raad in 2006 voor de situatie dat de verhuurder alleen economisch eigenaar was.
Tip: neem in de huurovereenkomst op dat de huurovereenkomst bij faillissement van verhuurder niet zal eindigen door beëindiging door verhuurder of zijn curator. Vooral als het een onderhuursituatie betreft!