6 mei 2011

Steeds vaker bestaat de noodzaak voor een landgoed om inkomsten te vergaren middels horeca-activiteiten, ook gelet op het onderhoud van het landgoed.

Daarbij lopen landgoederen regelmatig tegen dezelfde problemen aan, waaronder de vraag naar de planologische mogelijkheden en de vraag of de horeca-exploitatie al dan niet in eigen hand gehouden dient te worden.

Bestemmingsplan

In veel gevallen worden op het landgoed feesten en partijen gehouden, waarvoor een specifieke horecabestemming noodzakelijk is. Waar men vroeger bij horeca-activiteiten eerder dacht aan het drinken van een kopje koffie vinden nu grote bruiloftsfeesten inclusief livebands plaats. Dergelijke activiteiten vallen vaak niet binnen het bestemmingsplan. Zelfs als het bestemmingsplan voorziet in de horeca mag in veel gevallen geen verhuur ten behoeve van partijen plaatsvinden.

In sommige gevallen valt dit probleem op te lossen door de ruimtes niet exclusief te verhuren ten behoeve van de partijen, maar in de meeste gevallen dient er een vrijstelling of ontheffing op een bestemmingsplan (of wijziging daarvan) plaats te vinden. Daarnaast bestaat de mogelijkheid dat een beroep kan worden gedaan op het zogenaamde “overgangsrecht” van een bestemmingsplan. In dat geval dient te worden beoordeeld welke horeca-activiteiten exact plaatsvonden ten tijde van de overgang van het oude bestemmingsplan naar het nieuwe en dient te worden beoordeeld in hoeverre de horeca-activiteiten zijn uitgebreid. Overigens bevat niet ieder bestemmingsplan een gunstige overgangsbepaling.

Al dan niet uitbesteden horeca

Tevens doet zich regelmatig de vraag voor in hoeverre de horeca-activiteiten dient te worden uitbesteed aan een professionele partij. Het nadeel van het zelf exploiteren van de horeca-activiteiten is vaak dat onvoldoende expertise aanwezig is, onvoldoende personen aanwezig zijn die in het bezit zijn van een Verklaring Sociale Hygiëne, en onvoldoende rendement uit de horeca wordt gehaald. Nadelen van uitbesteden van de horeca zijn ondermeer het “verliezen van de grip”op de activiteiten (zo zal de exploitant eerder de grens van de regelgeving opzoeken en iets eerder overlast veroorzaken, etc). Tevens is de uitbesteding aan een derde partij vaak persoonsgebonden en wenst het landgoed niet te worden geconfronteerd met een eventuele ongewenste koper van de horeca-exploitatie. Echter is in veel gevallen door de horeca-exploitant wel een zogenaamde huurindeplaatsstelling afdwingbaar, waardoor eveneens bijzondere afspraken met de exploitant moeten worden gemaakt.

Juridisch zijn er wel degelijk mogelijkheden om contractueel enerzijds “grip te houden” op de exploitatie, en anderzijds een goed rendement te kunnen behalen door de horeca uit te besteden. Dit vergt echter wel maatwerk.

Het loont dan ook de moeite de specifieke aspecten van horeca-exploitatie op een landgoed nauwkeurig te bekijken en afgewogen keuzes te maken.