Servicekosten
In de tijd van explosieve kostenstijgingen, en dan met name die van energie, komt de vraag bij huurders van horecaruimtes bovendrijven: hoe zit het precies met de servicekosten en kan ik daar iets mee richting mijn verhuurder?
Nog niet bekomen van de corona crisis en de discussies over huurkorting, staat een nieuw onderwerp op de agenda die de horeca-ondernemer raakt: de (service)kostenstijging. Een wettelijke regeling voor servicekosten bij horecaruimtes is er niet. Partijen kunnen hierover afspreken wat ze willen. Gelet op de veel gebruikte ROZ huurvoorwaarden is er in hoofdlijnen wel het volgende over te zeggen:
Een veel gebruikt systeem is de methode van voorschotbetalingen met jaarlijkse verrekening van de daadwerkelijke kosten. Dit kan natuurlijk voor alle kosten posten voor het gebouw gelden, zoals bijvoorbeeld (onderhoud)kosten voor glasbewassing, lift of roltrappen (indien aanwezig), en van promotiekosten tot terreinbeheer. Nogmaals: contractsvrijheid is hier een groot goed, maar de verhuurder kan natuurlijk alleen kosten doorberekenen voor zaken die wettelijk of contractueel voor rekening van huurder zouden vallen. Indien bijvoorbeeld de liften of roltrappen al onderdeel zijn van het gehuurde, kunnen kosten daarvoor niet worden doorberekend aan huurder.
De categorie servicekosten waar het in deze tijden veel om te doen is, zijn natuurlijk de energiekosten (gas en elektra). In veel huurcontracten is het afsluiten van dergelijke leveringscontracten bij de huurder neergelegd. De huurder sluit dan rechtstreeks een contract met een energieleverancier waardoor dit verder buiten het bestek van de huurovereenkomst valt. Er zijn echter ongeveer even zoveel gevallen waarin de energiekosten via de verhuurder worden afgerekend. De verhuurder sluit dan op eigen naam een energiecontract af ten behoeve van de huurder. Deze situatie komt eerder voor als er sprake is van een energiemeter voor verschillende huurders/units waarbij het verbruik per huurder via tussenmeters wordt bijgehouden.
In de gevallen dat een verhuurder tussentijds, dus buiten de jaarlijkse afrekening met de huurder, geconfronteerd wordt met tussentijdse verhogingen van voorschotbedragen zoals in rekening gebracht bij de energieleverancier, zal verhuurder die ook tussentijds willen doorleggen aan huurder. Een verhuurder kan richting zijn huurder contractueel gezien, vaak slechts 1 keer per jaar de voorschotten aanpassen. Dit gebeurt in de regel direct na de eindafrekening aangezien dan normaliter het voorschot wordt aangepast op het verbruik van het voorafgaande jaar. Met de corona-crisis achter de rug waarin horecagelegenheden in 2020 t/m begin 2022 meerdere maanden gesloten waren, zal een verhuurder betogen dat het voorafgaande verbruik niet helemaal representatief is, dus dat ook het voorschotbedrag om die reden (extra) hoog moet worden bijgesteld.
Uiteindelijk zal een huurder ook niet gebaat zijn bij te laag vastgestelde voorschotten omdat hij bij de eindafrekening dan letterlijk de rekening gepresenteerd krijgt. In die gevallen zal een surplus voor de verbruikskosten namelijk direct (althans met een betaaltermijn van 14 tot 30 dagen) moeten worden bijbetaald door de huurder. Het is dus raadzaam dat verhuurder en huurder hierover in overleg gaan. Huurder kan daarbij energiebesparende maatregelen ter tafel brengen, maar anders dan bij verhuur van kantoorruimtes is een verhuurder daar op dit moment nog niet wettelijk toe te verplichten.
Wel kan het de moeite lonen de eindafrekening kritisch door te nemen. Er mogen uiteraard geen andere kostenposten opstaan dan expliciet in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Vraag als huurder ook onderbouwing van de kostenposten: afschriften van facturen en eindafrekeningen van leverancier dienen op zijn minst te worden overgelegd.