Alsnog coronahuurkorting bedingen naar aanleiding van de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021
Alhoewel de Hoge Raad op 24 december 2021 een voor zijn doen bijzonder heldere en bondige beslissing heeft genomen met betrekking tot de vraag of huurders van ‘290-bedrijfsruimte’ (of in ieder geval voor omzet - deels - afhankelijk zijn van publiek) aanspraak kunnen maken op huurkorting en zo ja, hoe die dan berekend moet worden, merken wij in de praktijk dat veel ondernemers toch nog twijfelen om deze aanspraak te verzilveren/ merken we in de praktijk dat partijen twijfelen om het gesprek hierover te voeren.
Sommige huurders hebben het slechts gelaten bij een (tijdelijke) opschortingsregeling, maar dat is niet zonder risico. Een huuropschortingsregeling voor de duur van drie maanden die bijvoorbeeld ultimo eind 2021 terugbetaald had moeten worden, waar nu geen liquiditeit (meer) voor is, kan onder omstandigheden tot een ontbinding bij de kantonrechter leiden. In de rechtspraak zijn dergelijke schrijnende gevallen te vinden.
Andere huurders hebben gedacht het toch op eigen kracht uit te kunnen zingen, maar ook bij deze ondernemers raakt na 2 jaar pandemiebestrijding de financiële buffer een keer op, of ze hebben andere schulden hoog laten oplopen, zoals bij de belastingdienst. En ook die laatste wil inmiddels, via een betalingsregeling, geld zien.
Weer andere huurders dachten misschien vanwege een bepaling die huurprijsvermindering uitsluit (denk aan artikel 11.3 van de recente algemene bepalingen), of in geval van een omzetafhankelijke huur, niet te kunnen aankloppen voor korting. Maar dat is in beide gevallen onterecht. Als bij de omzetafhankelijke huur tevens sprake is van een basishuur, is die wel degelijk vatbaar voor coronakorting.
Door de bank genomen is de TVL niet kostendekkend, uitzonderingen (zoals bij Swissôtel uit de bekende procedure) daargelaten. Zeker niet bij die ondernemers met meerdere vestigingen die TVL slechts uitgekeerd krijgen op ‘groepsgebonden niveau’ vanwege de Europese Cap ervan, een onderbelicht maar serieus probleem voor een grote groep restaurateurs, caféhouders en hoteliers. Hetzelfde geldt voor de NOW.
Na bijna twee jaar pandemie, waarvan een groot deel in lockdown, zijn er ook bij de ondernemers met een buffer, inmiddels grote zorgen om de liquiditeitspositie.
De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 24 december 2021 zijn voorkeur uitgesproken voor de ‘vastelastenmethode’. Wij hadden liever gezien dat er door de Hoge Raad aansluiting zou zijn gezocht bij de eerder geformuleerde rekenmethode die veelvuldig door kantonrechters en door partijen onderling is toegepast en ook eenvoudig te hanteren was (de zogeheten ‘Hotel V formule’. De vastelastenmethode vergt veel meer rekenwerk, is gevoelig voor variabelen en wordt de vraag: wat zijn nu precies vaste lasten in crisistijd? niet beantwoord. Het is wél een handvat voor partijen om er onderling uit te komen. Zolang er sprake is van aantoonbare omzetdaling ten gevolge van - kortweg - corona, en de huurovereenkomst (of in ieder geval de totstandkoming ervan) is gelegen vóór 15 maart 2020, is de aanspraak op coronahuurkorting - behoudens andere door partijen gemaakte afspraken - immers nu vrijwel een gegeven.
Het ligt er helemaal aan hoe die nadere afspraken gedurende de pandemie zijn geformuleerd en wat de bedoeling van partijen is geweest. Maar over het algemeen kan worden gezegd dat afspraken gemaakt ten tijde van de eerste golf, lastig ook nog kunnen gelden voor de tweede en of de derde coronagolf. Zoveel volgt ook wel uit de rechtspraak hierover. Als er slechts opschorting van de huur is overeengekomen, hangt het helemaal van de formulering van de getroffen regeling af, of deze ook nog “van kleur kan verschieten” naar een huurkorting. Maar kansloos is dit zeker niet.
Omdat de Hoge Raad heeft geoordeeld dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden (en overigens niet van gebrek) als grondslag voor huurkorting, heeft de kantonrechter de vrijheid en dus de mogelijkheid om te oordelen dat aan diens beslissing terugwerkende kracht toekomt. Men is dus zeker niet te laat als de discussie over coronahuurkorting vooralsnog is geparkeerd; ook over het verleden kunnen afspraken worden gemaakt.
Ook met het oog op het voortduren van de coronahuurkorting is het verstandig om een regeling te treffen, immers de Hoge Raad heeft zich over het einde van de huurkorting niet expliciet uitgelaten, anders dan dat aantoonbaar omzetverlies vanwege corona het uitgangspunt lijkt te zijn voor korting. En daar lijkt vooralsnog nog geen einde aan…
Alhoewel de vastelastenformule an sich nog wel wat discussie kan uitlokken, biedt het arrest zelf wel een duidelijk handvat om met elkaar om tafel te gaan en afspraken te maken over huurkorting over verleden, heden en voor de toekomst.
Voor vragen hierover kunt u uiteraard contact met ons opnemen.