Hotelbeleid en -ontwikkelmogelijkheden diverse steden nader belicht
Inleiding
Volgens de Dutch Hotel City Index (DHCI), zoals deze week gepresenteerd door Horwath HTL op de Provada, blijven de vooruitzichten voor de Nederlandse hotelmarkt gunstig. Amsterdam blijft daarbij de meest aantrekkelijke hotelstad voor investeerders, maar ook Rotterdam en bijvoorbeeld Haarlemmermeer (o.a. Schiphol) en Den Haag blijken aantrekkelijk. Maar in hoeverre zijn (toekomstige) hotelontwikkelingen nog mogelijk in deze steden? Hieronder volgt een korte inventarisatie van het hotelontwikkelingsmogelijkheden in de top vijf van de DHCI.
Amsterdam
Amsterdam is evenals vorig jaar de meest aantrekkelijke hotelstad voor investeerders. De hotelmarkt behaalt al jaren de hoogste bezettingsgraden en gemiddelde kamerprijzen van Nederland. Door het op groei gebaseerde hotelbeleid tussen 2007-2015 is het aanbod in Amsterdam de afgelopen jaren sterk gestegen. Het hotelbeleid in Amsterdam is sindsdien echter omgeslagen en de gemeente probeert zo veel mogelijke nieuwe hotelontwikkelingen te ontmoedigen, dan wel tegen te houden. In dit kader geldt het bekende uitgangspunt ten aanzien van ontwikkeling: “nee”, en in bepaalde gebieden “nee, tenzij”.
Vorige week heeft het college van burgemeester en wethouders aangegeven het “nee, tenzij”-gebied verder te beperken tot Noord en Zuidoost.
Hoteluitbreiding in Amsterdam kan alleen aan de orde zijn indien sprake is van een uniek concept dat daadwerkelijk iets toevoegt aan het reeds bestaande hotelaanbod in Amsterdam. Opvallend is verder dat de initiatiefnemer niet alleen de gemeente moet overtuigen van het feit dat zijn hotel een aanwinst voor de buurt zal zijn, maar ook de buurtbewoners hierin een rol spelen. De initiatiefnemer zal namelijk zichtbaar en met gedegen rapportage moeten aantonen dat er voldoende draagvlak voor het project bestaat in de buurt en dat er een positieve verbinding zal ontstaan met die buurt.
Daarnaast zal het nieuwe hotel ook worden onderworpen aan een duurzaamheidstoets (waarbij onder meer relevant is de Agenda Duurzaamheid zoals door de gemeente Amsterdam in 2015 vastgesteld).
Verder dient de initiatiefnemer een uitgewerkt plan in te dienen waaruit blijkt dat er sprake is van sociaal ondernemerschap. Dit sociaal ondernemerschap wordt getoetst aan de normen van de PSO (Prestatie Socialer Ondernemen) Handleiding. In het kort komt het erop neer dat de activering en werkgelegenheid van bepaalde doelgroepen met een zekere afstand tot de arbeidsmarkt hiermee wordt bevorderd.
Rotterdam
Het hotelbeleid in Rotterdam is relatief jong. Om richting te geven aan de stadsontwikkeling begon de gemeente in 2014 met het opstellen van hotelbeleid. Dit beleid werd al op een aantal specifieke hotelinitiatieven toegepast, maar is pas in 2016 formeel vastgesteld. Hoofdzakelijk is het beleid stimulerend. Aan hotelinitiatieven wordt tot op heden relatief veel medewerking verleend. Dit geldt des te meer in de binnenstad, waar veel locaties een gemengde bestemming hebben, waarbinnen een logiesfunctie is toegestaan.
De gemeente stimuleert goede initiatieven voor locaties in kansrijke gebieden. Er gelden wel criteria, waarvan de laatste 2 “knock-out”:
- Initiatiefnemers hebben een concreet, ontwikkeld en kwalitatief plan;
- Het plan is financieel haalbaar;
- Er is een exploitant.
Wel is de gemeente op dit moment doende om een nieuw (strenger) hotelbeleid op te stellen. De verwachting is dat dit nog voor de zomer zal worden gepubliceerd. Naar verwachting zullen grote hotelontwikkelingen in de binnenstad onmogelijk worden gemaakt, tenzij sprake is van zeer bijzondere initiatieven. Boutique hotels in de binnenstad lijken op korte termijn wellicht nog haalbaar. Grotere hotelontwikkelingen lijken in de nabije toekomst in de omgeving Feyenoord en bijvoorbeeld Delfshaven mogelijk.
Verder wordt de gemeente Rotterdam geconfronteerd met hotelontwikkelingen waarbij de horecafunctie eigenlijk de overhand heeft (feitelijk een bar met daarboven een paar irrelevante kamers). De gemeente Rotterdam probeert dergelijke initiatieven te weren.
Haarlemmermeer
Door met name luchthaven Schiphol, maar ook door het nieuwe hotelbeleid van de gemeente Amsterdam en dat voor de MRA, dat is gericht op spreiding naar de regio, is er meer vraag naar hotelkamers in Haarlemmermeer. Haarlemmermeer is hierdoor de grotere steden Den Haag en Utrecht op de DHCI voorbij gestreefd.
Samen met Amsterdam heeft Haarlemmermeer een grote rol gespeeld in de totstandkoming van de regionale hotelstrategie MRA. Het huidige hotelbeleid van Haarlemmermeer (Regionale hotelstrategie 2016-2022) is daar een op een aan gekoppeld. Het bestaat uit een kaart met kansrijke gebieden en ruimtelijke en kwalitatief/economische criteria in een ladder die voor iedere ontwikkeling moet worden doorlopen. Onderdeel daarvan is het aantonen van de haalbaarheid van het initiatief. In uitzonderingsgevallen zijn buiten de kansrijke gebieden nieuwe hotelinitiatieven mogelijk.
Deze week is kenbaar gemaakt dat de gemeente Haarlemmermeer beperkte mogelijkheden ziet op Schiphol, beperkte uitbreiding in natuurgebieden, een mogelijkheid ziet in Rijsenhout en mogelijkheden ziet in Park 21 in combinatie met leisure.
Den Haag
Hoewel Den Haag de vierde hotelstad is in de Dutch Hotel City Index lijkt de ontwikkeling stabiel en relatief beperkt. De hotelmarkt in Den Haag is vergelijkbaar met die van Rotterdam, maar is de afgelopen jaren minder snel gegroeid. Wel is de ontwikkeling stabiel en is Den Haag daardoor een betrouwbare markt voor hotelinvesteerders.
In 2013 stuurde de gemeente Den Haag in haar beleid nog aan op minder (kwantitatieve) groei van hotellocaties, maar lijkt daar inmiddels (deels) op te zijn teruggekomen. Den Haag staat in beginsel positief tegenover nieuwe hotelinitiatieven in de toeristische kerngebieden Binnenstad en Scheveningen waarbij het aannemelijk is dat dergelijke initiatieven zullen worden gefaciliteerd (door o.a. ruimte in bestemmingsplannen, functiewijzigingen, passende grondprijzen en gedifferentieerde parkeerprijzen). Den Haag lijkt daarbij terughoudend bij het faciliteren van initiatieven buiten de toeristische kerngebieden. Hierbij geldt dan ook het “nee, tenzij principe”, vergelijkbaar met Amsterdam (maar mogelijk wel iets minder streng). Er lijken daarbij toch nog mogelijkheden indien het initiatief aantoonbare toegevoegde waarde heeft voor het economie van de stad, waarbij sprake moet zijn van een uniek en bijzonder concept. Het zal hierbij geen medewerking verlenen aan noodzakelijke bestemmingswijzigingen tenzij het initiatief aantoonbaar een toegevoegde waarde voor de economie van de stad heeft. Alleen als het een uniek/bijzonder concept betreft dat Den Haag nog niet heeft is het bereid een uitzondering te maken.
Utrecht
Het hotelbeleid van de gemeente Utrecht staat in de beleidsnota hotels Utrecht 2010-2020 'A Room with a View’ en de notitie actualisatie marktruimte hotelnota 'A Room with a View’. Ten tijde van publicatie van de actualisatie in 2015 wilde Utrecht nog inzetten op de realisatie van vooral hotels in het centrum. Inmiddels is de druk op de binnenstad dusdanig toegenomen dat de gemeente nu de wens heeft om de hotels meer te spreiden over de stad. Vermoedelijk worden hiervoor de voorkeurlocaties in de gebiedsontwikkelingsplannen aangepast. Utrecht telt nog altijd relatief veel 3- en 4-sterrenhotels die vooral gericht zijn op de zakelijke markt. Het is om deze reden dat Utrecht naast deze sterrenhotels ruimte wil geven voor vernieuwende (en veelal kleinschalige) concepten waarbij met name ook plaats is ook voor het budgetsegment. Ook Utrecht gaat zich bij nieuwe hotelontwikkelingen dus richten op modernisering van het aanbod, op vernieuwing en beleving.
Voor de beoordeling van de wenselijkheid van een hotelinitiatief hanteert Utrecht in aanvulling op de planologische eis van een goede ruimtelijke ordening als criteria: 1) Wat is de bijdrage van het beoogde hotelconcept aan het bestaande aanbod? 2) Wat is de beoogde locatie van het hotelinitiatief en wat is hierbij toegevoegde waarde voor het specifieke gebied? 3) In hoeverre is de (financiële) haalbaarheid van het beoogde initiatief realistisch?
Met de reeds toegezegde hotelontwikkelingen neemt het hotelaanbod in Utrecht echter in een korte periode toe met 80% à 90%. De gemeente Utrecht wil daardoor tijdelijk een pas op de plaats maken wat betreft nieuwe initiatieven en eerst bezien wat de effecten zijn van de reeds toegezegde ontwikkelingen. Concreet betekent dit dat het hele gemeentelijke grondgebied wordt aangemerkt als ‘nee, tenzij’ gebied en er in principe geen medewerking meer wordt verleend aan nieuwe initiatieven met verwachte realisatie in 2019, 2020 en 2021.
Begeleiding hotelinitiatieven
Meester Advocaten begeleid over verschillende manieren hotelinitiatieven. |Niet alleen worden vergunningstrajecten begeleid, maar ook bijvoorbeeld de communicatie met o.a. de gemeente en omwonenden. Ook wordt meegedacht om de ontwikkeltermijn te bespoedigen. Nadere informatie over deze begeleiding treft u hier.
Nieuwsbericht van 7 juni 2019
Meester Advocaten stelt haar Nieuwsberichten en weblogs zorgvuldig samen op basis van de op dat moment geldende regelgeving en beleid. Onze berichten kunnen door de actualiteit worden achterhaald en hebben een algemeen karakter waardoor zij niet als (juridisch) advies kunnen worden beschouwd.