Huurkorting vanwege corona?
Vanwege de enorme impact van het coronavirus (COVID-19) en het voorkomen van de verdere verspreiding hiervan, heeft de overheid besloten eet- en drinkgelegenheden vanaf 15 maart jl. verplicht te sluiten. Hoewel deze verplichte sluiting niet meer van kracht is, geldt de 1,5 meter afstand maatregel nog wel. Hierdoor is nog steeds geen sprake van een terugkeer naar de ‘oude situatie’.
De sluitingen hebben een enorme impact (gehad) op de omzet van vele horecabedrijven. Toch hebben vele ondernemers niet stilgezeten en hebben zij zich bijvoorbeeld aangemeld bij diverse bezorgsites, de mogelijkheid tot het afhalen van eten en drinken aangeboden, of zijn zij samenwerkingen aangegaan met andere ondernemers. Bovendien is waar mogelijk gebruik gemaakt van de steunmaatregelen vanuit de overheid. Desondanks is dit voor vele horecaondernemers niet voldoende.
Gelet op dit alles is dan ook sprake van een zeer uitzonderlijke situatie waarbij de financiële gevolgen niet slechts behoren tot het ‘normale bedrijfsrisico’. Ook de overheid lijkt dit te beseffen en roept op de financiële ‘pijn’ tussen huurder en verhuurder te verdelen. Dit heeft er dan ook toe geleid dat diverse afspraken tussen ondernemers en verhuurders tot stand zijn gekomen. Zo hebben Heineken en Grolsche aan meerdere huurders huurkorting aangeboden en hebben Bredase horecaondernemers met brouwerij InBev en diverse pandeigenaren een convenant ondertekend om de huurlasten gezamenlijk te dragen.
Toch is (lang) niet iedere verhuurder bereid om een compromis te sluiten, waardoor een aantal horecaondernemers zich genoodzaakt ziet een procedure aan te spannen waarbij huurkorting en/of huuropschorting wordt gevorderd. Een procedure wordt bijvoorbeeld ingestoken met een beroep op artikel 7:204 BW, waarbij wordt gesteld dat sprake is van een beperking van het huurgenot vanwege de coronacrisis en dus van een gebrek. Doel hiervan is vooral een huurvermindering ex artikel 7:207 BW te vorderen.
Ook kan men een beroep doen op artikel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden) dan wel artikel 6:248 BW (de redelijkheid en billijkheid). Dit eerste houdt in dat de rechter op vordering van een contractspartij de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Met een beroep op artikel 6:248 BW voert men aan dat een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaard is.
Gebrek, huurvermindering en schadevergoeding
De meeste voorzieningenrechters hebben de beperking van het huurgenot vanwege de coronacrisis tot op heden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Een gebrek is een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan huurder niet het genot verschaft wat hij van het gehuurde bij het aangaan van de overeenomst mocht verwachten. Daarbij volgt uit de wetsgeschiedenis dat het begrip ‘gebrek’ ruim moet worden geïnterpreteerd en dat niet slechts de fysieke toestand van het gehuurde wordt bedoeld. Doorgaans kan de kern van de prestatie die verhuurder dient te leveren, namelijk het ter beschikking stellen van het gehuurde zoals overeengekomen, niet worden nageleefd. Gelet hierop hebben horecaondernemers de mogelijkheid -indien het recht op huurprijsvermindering en/of opschorting op grond van de huurovereenkomst dan wel de algemene bepalingen niet is uitgesloten - huurvermindering te vorderen ex artikel 7:207 BW dan wel schadevergoeding ex artikel 7:208 BW (waarbij voor een geslaagd beroep op schadevergoeding het gebrek moet zijn toe te rekenen aan de verhuurder).
Onvoorziene omstandigheid en redelijkheid en billijkheid
Is sprake van zo’n uitsluiting, dan laat dit een beroep op onvoorziene omstandigheden onverlet. Deze bepaling is namelijk van dwingend recht en hiervan kan niet bij contract worden afgeweken. De kern van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden houdt in dat sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst. De verhouding tussen de prestatie en wederprestatie is uit balans geraakt en het herstel van dit evenwicht kan weer worden bereikt als de rechter de overeenkomst wijzigt of ontbindt. De Voorzieningenrechter in Amsterdam overweegt hiertoe: “In beginsel zou als redelijk richtsnoer kunnen worden aangenomen dat de tegenvaller gelijkelijk over beide partijen wordt verdeeld, zij het dat bij de beoordeling daarvan alle omstandigheden van het geval betrokken dienen te worden, zoals de maatschappelijke positie en onderlinge verhoudingen van partijen, alsmede de aard en ernst van de betrokken belangen van beide partijen.
Inmiddels hebben meerdere voorzieningenrechters geoordeeld dat met een beroep op onvoorziene omstandigheden de huurovereenkomst kan worden gewijzigd. Ook een beroep op de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 BW kan mogelijk leiden tot een verlaging van de huurprijs.
Relevante omstandigheden
Gelet op de nu bekende uitspraken, kan enige richting worden gegeven over het redelijk geachte percentage huurkorting/huuropschorting. In de procedure tussen brouwerij InBev en haar verhuurder vorderde InBev een huurverlaging van 1/3 van de huurprijs over de maanden april tot en met augustus 2020. Dit achtte de voorzieningenrechter niet onredelijk. Een andere voorzieningenrechter overwoog dat een opschorting van 25% van de huurprijs in de periode na 1 april 2020 tot 1 oktober 2020 niet onredelijk is. Weer een andere voorzieningenrechter beoordeelde een inhouding van 1/3 van de huurprijs niet als onredelijk, nu sprake was van een gebrek.
In Amsterdam oordeelde de voorzieningenrechter recent dat een huurkorting voor een hotel van respectievelijk 50% voor kwartaal 2, 40% voor kwartaal 3 en 25% voor kwartaal 4 niet onredelijk is. De huurverplichtingen werden dan ook op die manier opgeschort. Uiteindelijk zal de bodemrechter moeten beslissen of alsnog aan de opgeschorte verplichtingen moet worden voldaan.
In de zaak tussen Vitesse (onderhuurder), Stadion Arnhem B.V. (onderverhuurder) en Exploitatiemaatschappij Gelredome (hoofdverhuurder) overwoog de rechtbank dat sprake is van een gebrek nu het voetbalstadion niet kon worden gebruikt wegens beperkingen van overheidswege. Huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek is uitgesloten in de huurovereenkomst, maar aan deze uitsluiting wordt voorbijgegaan op grond van de redelijkheid en billijkheid en het beroep van huurder op onvoorziene omstandigheden. De voorzieningenrechter oordeelt dat Vitesse haar financiële positie onvoldoende feitelijk en inhoudelijk heeft onderbouwd om te voldoen aan de zware toets die geldt bij een beroep op een al dan niet tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden.
Uit deze uitspraak lijkt overigens te volgen dat het omzetverlies vanwege de coronacrisis adequaat (cijfermatig) moet worden onderbouwd en daarnaast kunnen mogelijke besparingen die huurder heeft doorgevoerd als gevolg van de beperkingen door de coronacrisis een rol spelen. Ook in Den Haag benadrukte de voorzieningenrechter eventuele aan corona gerelateerde kostendalingen terug te willen zien in de onderbouwing van het omzetverlies vanwege de coronacrisis.
In het verlengde hiervan overwoog de voorzieningenrechter in Amsterdam dat ook een vrijwillige sluiting (dus niet van overheidswege) rechtstreeks veroorzaakt door de gevolgen van de coronacrisis, een alleszins redelijke beslissing kan zijn als daarmee kosten worden bespaard. Dit hoeft een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden niet in de weg te staan.
In Limburg oordeelde de voorzieningenrechter dat in het verstrekte kostenoverzicht een post ‘afschrijvingen’ was opgenomen, maar dat deze post normaal gesproken niet direct invloed heeft op de liquide middelen. Ook heeft de eiser in die zaak ter zitting aangegeven dat hij bereid is een deel van de schade te willen dragen, waardoor de voorzieningenrechter concludeerde dat eiser daarvoor blijkbaar enige financiële ruimte had. Van een uiterst nijpende financiële situatie was de rechter dan ook onvoldoende gebleken.
Alhoewel de voorzieningenrechter in Amsterdam oordeelde dat bij een beroep op onvoorziene omstandigheden onder meer moet worden gekeken naar de maatschappelijke positie van partijen en de onderlinge verhoudingen, lijkt dit niet per se nadelig uit te pakken indien de verhuurder een kleine partij is. In de zaak van D-rt Retail B.V. (D-Reizen) overwoog de voorzieningenrechter dat D-rt Retail onderdeel is van een groot concern met een miljoenenomzet en verhuurder een particulier is die één pand bezit als oudedagsvoorziening. Desondanks kon D-rt Retail volstaan met een huurbetaling van 50% over de periode 1 juni tot en met 31 december 2020. Dit kan mogelijk verklaard worden doordat de verhuurder de huurinkomsten niet nodig bleek te hebben voor zijn levensonderhoud.
Tot slot kan ook de omstandigheid dat een verhuurder met andere partijen wel een regeling heeft getroffen voor de huur, meewegen bij de beoordeling tot toewijzing van huurkorting en/of opschorting.
Zoals wel blijkt, zijn meerdere feiten en omstandigheden relevant. De huurder zal met name zijn (slechte) financiële positie goed moeten onderbouwen. Alhoewel nog geen jurisprudentie is verschenen van bodemrechters maar alleen van voorzieningenrechters (dus: voorlopige uitspraken), lijkt wel steeds duidelijker te worden dat huurders in de horeca een reële kans van slagen hebben op het vorderen van huurkorting. Dit is echter afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het individuele geval, die de huurder allemaal moet aanvoeren en onderbouwen. Is de onderbouwing onvoldoende, dan wordt dit ook afgestraft.