Beleggers juichen te vroeg: nog onduidelijk of online omzet meegeteld wordt
Naar aanleiding van het tussenvonnis van de rechtbank Rotterdam van 9 juli 2021 (gepubliceerd 15 juli 2021, ECLI:RBROT:2121:6738) tussen de retailer Scotch & Soda en de pandeigenaar/ vastgoedbelegger, is er in eerste instantie door beleggers(verenigingen) verheugd gereageerd. Door de rechtbank Rotterdam is in een tussenvonnis -kort gezegd- geoordeeld dat retailers hun online omzet mogelijk zouden moeten meereken als ze aanspraak willen maken op een huurkorting. De vreugde van de Beleggersverenigingen Vastgoed Belang en IVBN naar aanleiding van deze tussenuitspraak van de rechtbank Rotterdam lijkt voorbarig.
Nuancering uitspraak Scotch & Soda
Allereerst heeft in deze kwestie te gelden dat de kantonrechter heeft opgemerkt dat het niet onaannemelijk is dat een deel van de omzet, die normaliter door Scotch & Soda in haar fysieke winkels zou zijn behaald, is weggevloeid richting de online-verkopen via de webshop en om die reden die omzet niet volledig buiten beschouwing gelaten kan worden. De kantonrechter heeft het over “niet redelijk de omzet van de webshop volledig buiten beschouwing laten”. Dat is dus iets anders dan in sommige berichten van vastgoedbeleggers wordt gesuggereerd. Met termen als “omzet is omzet” wordt door hen immers de indruk gewekt dat alle online omzet sowieso meegerekend zou moeten worden indien huurders aanspraak willen maken op een huurkorting.
Tussenvonnis
Bovendien, het betreft een tussenvonnis. Dat betekent dat Scotch & Soda zich nog kan uitlaten over de vraag of, en zo ja in hoeverre, de omzet van de winkels is weggevloeid via de webshop. Winkeliersvereniging INretail heeft al te kennen gegeven dat online omzet niet kan worden toegerekend aan het gehuurde pand omdat er verschillende verkoopkanalen zijn. Daarbij kunnen kritische kanttekeningen worden geplaatst bij de wijze waarop dergelijke omzet berekend zou moeten worden. Bijvoorbeeld, hoe bereken je de online omzet die is meegestegen door extra investeringen? Kortom, hierover is het laatste woord nog niet gezegd. Scotch & Soda heeft de gelegenheid om bij akte één en ander nader te motiveren.
Nieuwe uitspraak Kadine: online omzet telt niet mee
Precies een week later is er opnieuw een uitspraak van de rechtbank Rotterdam (ECLI:RBROT:2121:6652). Ditmaal in een zaak tussen huurder Kadine, een Belgisch bedrijf achter het kledingmerk Essenstial Antwerp, dat ook huurkorting wilde van de pandeigenaar/ vastgoedbelegger. Ook hier is de vraag naar voren gekomen of online verkopen meetellen in het kader van de gevraagde huurkorting. Het antwoord daarop is: nee. In rechtsoverweging 3.5 is met zoveel woorden opgenomen:
“Het gaat voor de duidelijkheid alleen om de omzet van de bedrijfsruimte die Kadine van Herbel huurt op de (adres). Herbel tracht de financiële positie van Kadine weliswaar breder te trekken door het noemen van de webshops en winkels in Scandinavië, maar het gaat in deze zaak “slechts” om Kadine als huurder van de genoemde bedrijfsruimte”.
Conclusie
Kortom, in zijn algemeenheid kan door verhuurder niet het standpunt worden ingenomen dat de online omzet altijd meetelt. De rechtbank Rotterdam laat in elk geval ter zake inconsistentie zien. Daarbij geldt voor de door de beleggersvereniging aangehaalde uitspraak dat het een tussenvonnis betreft en het nog afwachten is op het eindvonnis.