Onjuiste adressering bij het opzeggen van de huurovereenkomst

Door admin op 11-07-2017 12:39

In de huurovereenkomst is veelal bepaald dat opzegging dient te gebeuren per deurwaardersexploot of aangetekende brief aan het (correspondentie) adres van de verhuurder. Het is aan te bevelen daarbij voldoende zorgvuldigheid in acht te nemen zodat de opzegging de verhuurder daadwerkelijk bereikt. Anders kan men van een koude kermis terug komen gelet op de uitspraak van de rechtbank Den Haag tussen de SNS Bank en Unibail-Rodamco. Wat speelde daar?

De SNS Bank heeft bij aangetekende brief in mei 2015 de huur opgezegd tegen 31 oktober 2016, ruim op tijd dus. Deze aangetekende brief, die gericht was aan het adres dat in de huurovereenkomst was vermeld, is echter onbestelbaar teruggekomen en vervolgens zoek geraakt bij de SNS Bank.

Pas na 31 oktober 2015 (de uiterste opzegdatum) ontdekt de SNS Bank dat de brief de verhuurder nooit bereikt had waardoor de huurovereenkomst niet tijdig is opgezegd en (tenminste) tot 31 oktober 2021 verlengd is. De verhuurder vordert voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst niet geldig is opgezegd en dat de SNS Bank gebonden is aan alle verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien. Het verweer van de SNS Bank komt erop neer dat de opzeggingsbrief naar het juiste in de huurovereenkomst vermelde adres is gestuurd en dat het feit dat de brief verhuurder niet bereikt heeft voor haar risico komt. Rechtbank Den Haag gaat (volgens vaste rechtspraak) hierin niet mee en oordeel als volgt.

Een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring moet, om haar werking te hebben, die persoon hebben bereikt (de zogenaamde ‘ontvangsttheorie’). Nu de opzeggingsbrief van de SNS Bank onbestelbaar is teruggekomen, heeft deze de ontvanger niet bereikt en heeft derhalve geen werking. Alleen als de opzegging de geadresseerde niet heeft bereikt als gevolg van eigen handelen van die geadresseerde, dan geldt voorgaande hoofdregel niet.

Vaststaat dat de opzeggingsbrief niet is aangekomen. Zonder bijkomende omstandigheden zou nog aangenomen kunnen worden dat SNS Bank redelijkerwijs mocht aannemen dat verhuurder op het in het contract vermelde adres kon worden bereikt, zij het dat alle recente correspondentie vanuit verhuurder een ander adres vermeldde. Ook telt mee dat de brief aan de SNS Bank is geretourneerd en daarna bij SNS Bank is zoek geraakt. Als de brief niet was zoekgeraakt, had de bank alsnog een geldige opzegging kunnen versturen.

De kantonrechter weegt ook mee dat de SNS Bank in de opzeggingsbrief verzoekt om een schriftelijke ontvangstbevestiging. Toen de bank niet binnen een redelijke termijn na 11 mei 2015 een ontvangstbevestiging van verhuurder had ontvangen, had het op haar weg gelegen bij verhuurder te informeren naar de tijdige en juiste ontvangst van de brief. Gelet op de verzendingsdatum en de uiterste opzegdatum was er voor SNS Bank alle gelegenheid de onzekerheid over de ontvangst door het uitblijven van een ontvangstbevestiging tijdig te herstellen. Op grond van deze argumenten komt het voor eigen risico van SNS Bank dat zij pas in december 2015 op de opzegging terug is gekomen. De huurovereenkomst is niet rechtsgeldig per 31 oktober 2016 opgezegd en loopt in beginsel door tot en met 31 oktober 2021!

Uit bovenstaande blijkt maar weer hoe belangrijk het is over de juiste gegevens van de geadresseerde te beschikken en niet zonder meer uit te gaan van de gegevens uit de Kamer van Koophandel of uit de huurovereenkomst. Zeker bij het versturen van een belangrijke brief, zoals de opzegging van een huurovereenkomst, kan het geen kwaad deze zekerheidshalve te controleren op de juistheid daarvan bij de betreffende verhuurder.  

29 mei 2018
02 augustus 2016
28 april 2016
08 april 2015
10 december 2014
28 oktober 2014
24 september 2014
19 augustus 2014
16 december 2013
31 oktober 2013
30 oktober 2013
28 december 2012
30 november 2012
11 november 2011