Nieuwe horecavestiging? Denk ook aan toestemming VvE!
De meeste horecaondernemers, maar ook de meeste makelaars, vergeten bij nieuwe horecalocaties rekening te houden met het extra onderzoek dat noodzakelijk is als de horecaruimte onderdeel uitmaakt van een appartementencomplex/Vereniging van Eigenaren.
Meestal wordt wel het bestemmingsplan geraadpleegd na de vraag of horeca-activiteiten zijn toegestaan, maar wordt onvoldoende gerealiseerd dat de horeca-activiteiten ook toegestaan moeten zijn in het kader van de Vereniging van Eigenaren. Dit betreft voor alle duidelijkheid volstrekt los van elkaar staande kwesties.
De belangrijkste regels binnen een Vereniging van Eigenaren zijn vastgelegd in de splitsingsakte. Die akte is ingeschreven in het Kadaster en daardoor voor iedereen toegankelijk. Per appartementsrecht is daarin aangegeven waarvoor het gebruikt mag worden (de bestemming van het appartement). In de binnenstad van Amsterdam is het niet uitzonderlijk dat de appartementen gelegen op de begane grond als kantoor of winkelruimte mogen worden gebruikt, maar met de beperking dat geen horeca is toegestaan of bijvoorbeeld andere beperkingen zoals openingstijden van de horeca.
Een horecaondernemer kan die splitsingsakte rechtstreeks opvragen bij het Kadaster, maar vaak wordt hiervoor een makelaar ingeschakeld. Als een dergelijke beperking in de splitsingsakte is opgenomen zou om wijziging van de bestemming moeten worden verzocht. Dit heeft nog al wat voeten in aarde, aangezien alle VvE-leden inclusief hun hypotheekhouders akkoord moeten gaan met verruiming van de bestemming. Vervolgens dient die wijziging van de splitsingsakte via de notaris geregeld te worden. Het is verleidelijk om als horecaondernemer dan genoegen te nemen met een besluit van de VvE tot opheffing van het verbod/beperking (als de leden daartoe al genegen zijn). Dit heeft echter het grote nadeel dat een nieuw VvE-lid (bij aankoop van het appartementsrecht) niet gehouden is aan dit VvE-besluit en alsnog bezwaar kan maken tegen de vestiging van horeca. In het uiterste geval kan hij bij verhuur de huurder tot vertrek dwingen via de rechter. Die VvE-regelgeving in de splitsingsakte gaat in beginsel boven de bescherming van een huurovereenkomst die de huurder met één van de appartementseigenaren heeft; vaak met het argument dat de huurder vooraf maar beter onderzoek had moeten doen. Zoals gezegd wordt de splitsingsakte als bekend verondersteld.
Het is dus verstandig om bij de overname of vestiging van een horecabedrijf die splitsingsakte erop na te lezen, voor zover sprake is van een appartementsrecht.