Kortdurende huurovereenkomsten na elkaar, kan dat?
Bedrijfsruimten die verhuurd zijn als winkel of horeca vallen in de regel in een wettelijk huurregime die de huurder een bepaalde mate van bescherming biedt. Ter bescherming van de goodwill die de huurder opbouwt met zijn onderneming vanuit het gehuurde, kan de verhuurder bijvoorbeeld niet zomaar opzeggen. Als de verhuurder de huurovereenkomst wenst te beëindigen kan dat alleen maar tegen het einde van een bepaalde termijn van tenminste vijf jaar. Daarbij komt dat de verhuurder ook daadwerkelijk een gegronde reden moet hebben om tot opzegging over te gaan. Als huurder zich niet zomaar neerlegt bij zo’n opzegging, zal de rechter die opzegging inclusief de gronden moeten toetsen.
Wettelijk gezien is er een ontsnappingsmogelijkheid voor partijen om niet vast te zitten aan die huurbescherming en dat is als partijen een huurovereenkomst afspreken voor een periode van twee jaar of korter. In dat geval hoeft verhuurder die dwingende opzeggronden niet in acht te nemen. Handig voor locaties die op middellange termijn worden herontwikkeld. Gedurende het voorbereidingstraject kan er dan nog ‘veilig’ verhuurd worden. Veel pop-up concepten maken gebruik van deze wettelijke faciliteit. De huurmarkt wordt hiermee flexibeler en dat is voordelig voor alle partijen (verhuurders én huurders). Een te streng regiem zonder uitzonderingsmogelijkheden zou er namelijk toe leiden dat veel (ontwikkel)locaties niet op de markt zouden komen.
Maar wat nu als er meerdere kortdurende huurovereenkomsten achter elkaar tussen dezelfde partijen worden gesloten. Kan huurder dan op enig moment niet alsnog aanspraak maken op huurbescherming? Of ondermijnt de verhuurder daarmee juist het wettelijke beschermingsregime voor huurder?
Volgens een recent arrest van het hof Amsterdam zou het mogelijk moeten zijn meerdere huurovereenkomsten (dus ook kortdurende) na elkaar te sluiten zonder dat de huurder na afloop aanspraak kan maken op huurbescherming. Daarvoor is wel noodzakelijk dat de opvolgende huurovereenkomst feitelijk geen voortzetting is van de eerste huurovereenkomst. Van voortzetting kan sprake zijn als partijen niet werkelijk hebben beoogd de eerste huurovereenkomst te beëindigen of dat die beëindiging niet geacht kan worden in vrijheid te zijn overeengekomen.
Als de huurprijs of het huurobject wijzigt dan is dat wél van wezenlijke betekenis voor het feit dat géén sprake is van voortzetting van de voorafgaande huurovereenkomst. Ook als een eerste huurovereenkomst met een beëindigingenovereenkomst is afgesloten, is de weg vrij voor een nieuwe kortdurende huurovereenkomst volgens die opvatting van het hof.