Aansprakelijkheid van horecamakelaars

Door admin op 13-12-2018 10:41

Abstracte maatstaf voor horecamakelaars

Bij verkoop van een horeca-onderneming wordt vaak gebruik gemaakt van de diensten van een horeca makelaar. Tussen verkoper en horeca makelaar ontstaat een overeenkomst van opdracht, waarbij de horeca makelaar zich verplicht zijn taken zorgvuldig uit te voeren (zorgplicht). De horeca makelaar dient te handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot. Een behoorlijke abstracte maatstaf, die verder wordt ingevuld door de rechtspraak. Wij onderzochten die rechtspraak en filterden enkele sprekende voorbeelden.

Daarbij dient bedacht te worden dat een horeca-makelaar niet alleen aansprakelijk kan zijn voor fouten tegenover zijn eigen opdrachtgever, maar ook tegenover anderen, zoals (kandidaat) kopers.

Voorbeelden uit rechtspraak

Enkele voorbeelden uit de rechtspraak over schending van de zorgplicht van een horecamakelaar:

-       Een horeca-exploitant wil zijn cafébedrijf verkopen en deelt zijn makelaar mee dat de tapinstallatie in bruikleen is van een brouwerij, maar dat die goederen niet geretourneerd hoeven te worden. De tapinstallatie wordt dus meeverkocht aan de nieuwe eigenaar. De brouwerij spreekt de nieuwe eigenaar en de betrokken makelaar aan op teruggave van de bruikleengoederen (de oorspronkelijke verkoper is dan inmiddels failliet). De koper weigert want hij zou te goeder trouw hebben gekocht. De makelaar zegt dat hij mocht afgaan op de mededelingen van zijn opdrachtgever dat de goederen niet retour hoefden. De rechter bepaalt: Een makelaar mag niet klakkeloos uitgaan van mededelingen van zijn opdrachtgever over (vermeende) mondelinge afspraken met een brouwerij over bruikleengoederen. De zorgvuldigheidsplicht van de makelaar brengt mee dat hij die afspraken verifieert aan de hand van schriftelijke stukken of desnoods zelf nagaat bij de brouwerij (Rechtbank Noord Holland, locatie Haarlem, 21-12-2016).

-       Een makelaar dient de hotelexploitatieplannen van opdrachtgever voor een specifieke locatie te toetsen aan de mogelijkheden in het bestemmingsplan/gemeentelijk beleid (Hoge Raad, 23-12-2016 en Hof Arnhem 04-09-2012). Laat hij dat na, dan is het onder omstandigheden mogelijk dat de makelaar zelfs opdraait voor misgelopen winsten.

-       Een makelaar is in het algemeen niet bevoegd namens verkoper/opdrachtgever uitleg te geven aan een bepaalde contractbepaling. Voordat een makelaar zich hierover uitlaat, is het dus verstandig dit af te stemmen met zijn opdrachtgever (Hof Den Bosch, 19-08-2014). Overigens ging het hier niet om aansprakelijkheid van een makelaar, maar blijkt wel duidelijk dat een makelaar in zo’n geval niet op eigen houtje mag handelen, zeker niet bij contractbepalingen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

-       Afwijkingen in oppervlakten tussen verkoopbrochures en de werkelijke oppervlakten zijn een bron van geschillen en rechtspraak. In de zaak die is beoordeeld door de Hoge Raad (17-02-2012, ECLI:NL:PHR:2012:BV6162) ging het om een aangeboden object van “ca.”12.000 m2, welke na levering in werkelijkheid 10.185 m2 bedroeg (15 % minder). Dit leidde tot ca € 55.000 minder huuropbrengst per jaar. Koper stelt de makelaar aansprakelijk voor de schade. In de verkoopbrochure was opgenomen dat de informatie geheel vrijblijvend was, daar geen rechten aan konden worden ontleend en de makelaar aansprakelijkheid voor de (on)juistheid had uitgesloten. Het Hof overweegt dat een redelijk handelend makelaar de oppervlakte in het normale geval zelf dient op te meten, maar wordt daarin teruggefloten door de Hoge Raad. De Hoge Raad bepaalt dat alle relevante omstandigheden dienen te worden gewogen en lijkt in dit geval in het bijzonder oog te hebben dat de gegevens afkomstig waren van verkoper zelf (die het pand zelf had gebouwd) en dat deze makelaar opvolgend makelaar was (en de gegevens dus al aan een eerdere controle waren onderworpen).

18 april 2019
22 januari 2019
29 mei 2018
02 augustus 2016
28 april 2016
08 april 2015
10 december 2014
28 oktober 2014
24 september 2014
19 augustus 2014
16 december 2013
31 oktober 2013
30 oktober 2013
28 december 2012
30 november 2012
11 november 2011