Huurachterstand door corona kan bij stilzitten leiden tot ontruiming!

Door admin op 20-08-2021 13:12

Meester Advocaten volgt de jurisprudentie op het gebied van corona huurrecht op de voet; ook is Meester Advocaten bij vele procedures zelf betrokken.. Zoals wij o.a. in onze weblog van 12 augustus jl. hebben gemeld ontstaat er in de jurisprudentie een steeds vastere norm ten aanzien van (de berekening van) corona huurkorting.

Deze bestendige lijn in de jurisprudentie betekent kennelijk overigens niet automatisch dat er door de verhuurder niet ontruimd zou mogen worden op grond van een (grote) huurachterstand opgelopen tijdens corona. Zo heeft de rechtbank Midden-Nederland op 23 juli jl. (ECLI:NL:RBMNE:2021:3404) in kort geding de (voorwaardelijke) ontruiming toegewezen.

Wat speelde er?
In de kern is de casus als volgt: de huurder huurde van verhuurder drie (horeca)bedrijfsruimten in een winkelcentrum. Door de coronacrisis is er voor alle drie de ruimtes afzonderlijk een huurachterstand ontstaan. De verhuurder vordert naast de volledige huurachterstand tevens ontruiming van de bedrijfsruimtes.

Onvoorziene omstandigheid
Ook in deze uitspraak bevestigt de kantonrechter dat de coronacrisis - kort gezegd - als onvoorzien omstandigheid heeft te gelden. Opvallend is dat deze kantonrechter aangeeft dat uit eerdere uitspraken over huur van bedrijfsruimte ten tijde van de coronacrisis géén maatstaf zou bestaan voor de hoogte van coronahuurkortingen, terwijl de Hotel V formule inmiddels ook buiten Amsterdam door kantonrechters als ‘rekentool’ wordt gebruikt. Wel haakt de rechter aan bij de ‘share the pain’ gedachte, in die zin dat moet worden aangehaakt bij een 50/50 verdeling daarvan. Hierdoor kan de huurkorting hooguit 50% bedragen, immers bij een omzetverlies van 100 % dient deze door twee te worden gedeeld.

Omzetdaling en pijn verdelen
De huurder lijdt bij twee van de drie exploitaties een omzetverlies van circa 50%; de derde is een afhaalrestaurant en lijkt geen omzetschade te hebben geleden. Mede omdat de kantonrechter niet beschikt over volledige overzichten van de verkregen TVL wordt deze buiten beschouwing gelaten in dit kort geding; wel geeft de rechter aan dat toegekende overheidssteun in de bodemprocedure tot verlaging van de huurkorting zal leiden. Een verwijzing naar Hotel V.

Met een omzetdaling van 50% en dus een huurkorting van 25% is volgens de kantonrechter de pijn evenredig verdeeld. Echter heeft de verhuurder bij twee van de drie panden een grotere huurachterstand opgelopen dan gerechtvaardigd zou zijn op basis van die 25%.

Ontruiming
Bij een pand bedroeg de te betalen kortingshuur (van maart 2020 t/m juli 2021) ca. € 28.000,- waarvan de huurder ca. € 18.000,- had betaald. Bij het andere pand bedroeg de kortingshuur over dezelfde periode ca. € 94.000, maar was er ‘slechts’ ca. € 39.000 door huurder betaald.

De kantonrechter komt tot het voorlopig oordeel dat het gedeelte van de niet-opgeschorte huur van beide panden dat nu nog onbetaald is dusdanig groot is dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst naar alle waarschijnlijkheid zal uitspreken en wijst de ontruiming van beide panden toe! De huurder krijgt van de rechter echter nog de mogelijkheid de ontruiming van beide panden te voorkomen door vóór 1 september 2021 de gehele huurachterstand (ten aanzien van de kortingshuur) te voldoen.

Conclusie
Indien sprake is van omzetverlies ten gevolge van Corona wordt door kantonrechters in den lande in de meeste gevallen een huurkorting toegestaan. Maar pas op voor al te ruime en eigenstandige kortingsberekeningen, want als het verschil aan huurachterstand tussen waar een huurder mogelijk aanspraak op zou kunnen maken en hetgeen de huurder onbetaald heeft gelaten in de ogen van de rechter maar groot genoeg is, is ook tijdens corona een toegewezen ontruiming mogelijk, zo blijkt.

18 april 2019
22 januari 2019
29 mei 2018
02 augustus 2016
28 april 2016
08 april 2015
10 december 2014
28 oktober 2014
24 september 2014
19 augustus 2014
16 december 2013
31 oktober 2013
30 oktober 2013
28 december 2012
30 november 2012
11 november 2011