Huurkorting gemeente Amsterdam; een sigaar uit eigen doos?

Door admin op 12-03-2021 17:33

Gisteren zijn huurders van (bedrijfs)panden van de gemeente Amsterdam geïnformeerd over de coronahuurkorting die de gemeente Amsterdam (alsnog) aan haar huurders wil bieden.

De gemeente geeft in deze brief aan dat er 50% huurkorting wordt verstrekt voor de maanden van noodgedwongen/verplichte sluiting en 20% huurkorting over de maanden waarin beperkingen golden zoals bijvoorbeeld vanwege de groepsgrootte of de 1,50 meter-regel.

Hiermee verlaat de gemeente Amsterdam het standpunt dat zij als verhuurder louter opschorting (en dus geen huurkwijtschelding) zou hoeven te verlenen aan haar huurders die in verband met de coronamaatregelen in de financiële problemen kwamen. De gemeente nam een keihard standpunt in, wat veel huurders in de problemen bracht. Er was daarbij weliswaar door de gemeente een zogenaamde ‘’maatwerkprocedure’’ in het leven geroepen waarbij per geval zou worden bekeken wat de gemeente voor die specifieke huurder kon doen, maar in de praktijk leverde dat nooit huurkorting op. Zelfs niet in het geval waarin aantoonbaar sprake was van een faillissement van de huurder.

De gemeente heeft met deze nieuwe regeling een stap in de richting van haar huurders gezet. De vraag is echter of deze stap meer is dan een sigaar uit eigen doos. Ook de gemeente Amsterdam is immers bekend met de (steeds uitgebreidere) jurisprudentie omtrent coronahuurkorting.

Opmerkelijk is in dit kader dat exact op de datum waarop de huurders door de gemeente zijn geïnformeerd door de kantonrechter te Amsterdam een maatgevende uitspraak is gedaan over de vraag hoe verhuurders in Amsterdam dienen te handelen in het kader van coronahuurkorting.

In deze uitspraak heeft de kantonrechter een formule geïntroduceerd aan de hand waarvan de aangepaste huurprijs in verband met de coronamaatregelen dient te worden berekend. Deze luidt als volgt:

Omzetdaling als gevolg van de coronacrisis wordt aangehaald met (d). Indien sprake is van een omzetdaling van 100%, wordt de oorspronkelijke huurprijs (hierna: oh) in beginsel verminderd met 50%. De gewijzigde huurprijs (hierna: gh) kan dan worden berekend volgens de formule: oh - (d% : 2) = gh.

Aan de hand van onderstaande hypothetische rekenvoorbeelden valt duidelijk het verschil op tussen de regeling die de gemeente Amsterdam aanbiedt en de kantonrechter zojuist als basis heeft gesteld.

Een hotel (niet geheel gesloten op last van de overheid) met een huurprijs € 500.000,- per jaar, dus per maand € 41.666,67 zou, bij een omzetdaling van 75% volgens de rechtbankformule van 16 maart 2020 tot en met 31 december 2020 € 247.395,83 verschuldigd zijn. Volgens het aanbod van de gemeente Amsterdam zou voor dezelfde periode een huur verschuldigd zijn van € 254.166,67.

Een tweede voorbeeld is een grand-café (deels wel gesloten op last van de overheid) met een huurprijs van € 200.000,- op jaarbasis, dus per maand € 16.666,67. Dit bedrijf zou, bij een omzetdaling van 85% - volgens de rechtbankformule - van 16 maart 2020 tot en met 31 december 2020 een huur van € 91.041,67 verschuldigd zijn. Volgens het aanbod van de gemeente Amsterdam zou voor dezelfde periode een huur verschuldigd zijn van € 101.666,67.

Afhankelijk van het omzetverlies dat de ondernemer lijdt, wijkt het aanbod van de gemeente Amsterdam dan ook sterker af van de formule van de rechtbank.

Daarnaast heeft de rechtbank geoordeeld dat de huurkorting dient door te lopen: ‘’Deze tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst zal in ieder geval voortduren zolang er nog steeds vrijheidsbelemmerende overheidsmaatregelen gelden. Mocht er naar afloop van de overheidsmaatregelen nog steeds corona-gerelateerde omzetvermindering bestaan, dienen partijen hierover nadere afspraken te maken’’.

Daar tegenover spreekt de gemeente Amsterdam in haar aanbod slechts over de korting in de periode tot 15 maart 2021. Ook in dat opzicht lijkt de formule van de kantonrechter van de rechtbank voor huurders aanzienlijk gunstiger gelet op de huidige onzekerheid over heropening en afbouw van de beperkende maatregelen.

Huurders van de gemeente Amsterdam doen er dan ook verstandig aan om in hun specifieke geval de formule van de rechtbank te vergelijken met het aanbod van de gemeente en dit aanbod niet zomaar te accepteren c.q. daarin te berusten. Huurders van de gemeente doen er daarbij verstandig aan om de gemeente Amsterdam te informeren over de bewuste uitspraak van de rechtbank en hierover in overleg te treden.

18 april 2019
22 januari 2019
29 mei 2018
02 augustus 2016
28 april 2016
08 april 2015
10 december 2014
28 oktober 2014
24 september 2014
19 augustus 2014
16 december 2013
31 oktober 2013
30 oktober 2013
28 december 2012
30 november 2012
11 november 2011