Eerste bodemprocedure huurkorting Amsterdam: rechter komt met rekenformule
Op 9 maart 2021 heeft de rechtbank Amsterdam zich voor het eerst in een bodemprocedure uitgelaten over een huurkorting in verband met de coronacrisis.
Het betrof hier een huurder met verschillende hotels in Amsterdam. Met één van die verhuurders ontstond een hoog oplopend conflict.
De verhuurder stelde zich op het standpunt dat de coronacrisis stilzwijgend in de huurovereenkomst was verdisconteerd gelet op het vaste maandelijkse huurbedrag. Feitelijk komt dit neer op de stelling: “contract is contract”.
Uit eerdere rechtspraak was al duidelijk dat deze stelling geen stand zou houden. De rechter oordeelt in lijn met eerdere rechtspraak dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Hoewel het hotel nooit formeel viel onder een sluitingsmaatregel, overweegt de rechter wel dat de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis de mogelijkheden tot exploitatie hebben beperkt. Het hotel was in belangrijke mate afhankelijk van toeristen en die toeristenstroom is door de overheidsmaatregelen vrijwel opgedroogd, zo overweegt de rechtbank. De rechter stelt verder vast dat 2019 voor deze hotelier als een normaal jaar was te beschouwen en een representatieve omzet vertegenwoordigde.
Met een financiële rapportage van een accountant was inzichtelijk gemaakt dat de omzet van de hotelier in 2020 met 75% was afgenomen. Dit was geheel en al te wijten aan de coronacrisis. Aan de vraag of er al dan niet (ook) sprake is van een gebrek, wordt geen aandacht besteed.
Rekenformule rechter
In een situatie van onvoorziene omstandigheden zijn contractspartijen verplicht om te heronderhandelen over een redelijke aanpassing van de huurovereenkomst, omdat de prestaties van de verhuurder (de mogelijkheid om het gehuurde te laten exploiteren) en de prestatie van de huurder (het betalen van de huurprijs) uit balans zijn geraakt. Nu partijen daar zelf dus niet uitkwamen, heeft de rechter een praktisch handvat gegeven wat in dergelijke situaties als redelijk heeft te gelden. Vraag is hoe de overheidssteun zoals NOW en TVL verdisconteerd moeten worden. De rechter komt met het volgende kader:
- De huurder dient inzage te geven in objectief omzetcijfers over 2019 en 2020. Bij het vaststellen van de gewijzigde huurprijs vormen die omzetcijfers het uitgangspunt. Bij bepaling van die omzet dient de NOW geheel buiten beschouwing te worden gelaten, omdat dit heeft te gelden als een bijdrage in de loonkosten.
- Wel dient rekening te houden met de TVL: het gedeelte van de TVL dat ziet op de huur dient bij de omzet te worden betrokken.
- De rechter komt met een formule waarbij het verschil in omzetdaling het percentage van de huurkorting bepaalt: de gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule, oorspronkelijke huurprijs -/- (percentage omzetdaling ÷ 2) = gewijzigde huurprijs. Bij een omzetdaling van 100% is het percentage van de huurkorting 50%. Bij een omzetdaling van 75% wordt de gewijzigde huurprijs 37,5%.
- De wijziging van de overeenkomst wordt met terugwerkende kracht vastgesteld per 16 maart 2020 en deze tijdelijke wijziging (lees: het kortingspercentage) geldt zo lang vrijheid belemmerende overheidsmaatregelen van kracht zijn dan wel de omzet weer het niveau van 2019 heeft bereikt.
Verweren verhuurder
De verhuurder verweet de huurder dat hij niet genoeg zou hebben gedaan om haar schade te beperken. Zij had bijvoorbeeld meer personeel moeten ontslaan, maar die stelling wordt door de rechter niet gevolgd.
Ook voerde de verhuurder nog aan dat het gelijkheidsbeginsel werd geschonden omdat andere leveranciers van de huurder ogenschijnlijk niet hoefde bij te dragen in de kwijtschelding. De rechter oordeelt hierover dat de zaak die hier voorligt, gaat over aanpassing van het huurgenot en dat er geschil met andere partijen over andere voortdurende vaste lasten niet voorligt en dan ook niet van invloed kan zijn.
Conclusie
Al met al een richtinggevende uitspraak om onderhandelingsprocedures tussen huurders en verhuurders te bespoedigen. Er is duidelijkheid gegeven omtrent de invloed van TVL op de huurprijskorting en ook is meer duidelijkheid over de lengte van de kortingsregeling. Volgens deze uitspraak, stopt de kortingsregeling dus niet als een gedeelte van de beperkende overheidsmaatregelen wordt opgeheven.
Zie tevens het artikel over dit onderwerp in de Misset.