Noemt een verhuurder aan een potentieel huurder omzetcijfers, dan kan dit – wanneer blijkt dat deze omzet niet wordt behaald – aanleiding zijn de huurovereenkomst te ontbinden

Door admin op 27-09-2013 13:41

In de horeca komt het regelmatig voor dat een huurder niet alleen de bedrijfsruimte huurt, maar tevens de bedrijfsinventaris. In die gevallen wordt veelal over het verpachten van de onderneming gesproken. In dergelijke situaties zal voorafgaand aan het sluiten van de huur/pachtovereenkomst vaak ook worden gesproken over omzetten.

Als een huurder op grond van die voorgestelde onjuiste omzetcijfers zich een onjuiste voorstelling heeft gemaakt over de winstcapaciteit van de onderneming, kan dit volgens het Gerechtshof Amsterdam (LJN:BZ6702) tot de mogelijke conclusie leiden dat de huurder de huurovereenkomst wegens dwaling kan ontbinden. Het ging daarbij om een kortgedingprocedure.

Wat was er gebeurd: de huurder had zowel een huurovereenkomst voor het bedrijfspand gesloten, als een huurovereenkomst voor de bedrijfsinventaris. In de advertentie bood de verhuurder beide ter verhuur aan, met dien verstande dat de onderneming na twee jaar van verhuurder zou kunnen worden gekocht. De koopsom was mede bepaald op basis van de goodwill van de in de bedrijfsruimte uitgeoefende onderneming.

Deze omstandigheid brengt volgens het Gerechtshof te Amsterdam met zich dat verhuurder zich heeft moeten realiseren dat de winstcapaciteit van die onderneming bij het aangaan van beide huurovereenkomsten van overwegend belang was. In dit kader was tussen huurder en verhuurder ook over omzet gesproken.

De huurder had de cijfers van de (vorige)exploitant gekregen via de makelaar die de onderneming in de verkoop had. Omdat de huurder evenwel de financiering voor een koop niet rond kreeg, is nadien met de makelaar van verhuurder gesproken om de inventaris/onderneming te huren.

In dit kader is door de makelaar van de verhuurder met huurder gesproken en is door de makelaar gevraagd of de huurder over de omzetcijfers beschikte. De makelaar van de verhuurder had hierbij geen voorbehoud voor wat betreft de juistheid van de cijfers gemaakt (nog los gezien van het feit dat hij de cijfers niet zelf ter hand heeft gesteld).

Volgens het Gerechtshof lag een dergelijk voorbehoud wel in rede omdat de verhuurder ook als verhuurder van de onderneming is opgetreden. Het Gerechtshof oordeelde dat nu er geen voorbehoud door de verhuurder was gemaakt, niet valt uit te sluiten dat de bodemrechter zal oordelen dat huurder ervan uit mocht gaan dat de vraag van de makelaar van verhuurder, die er kennelijk toe strekte de winstpotentie van de ondernemer nogmaals onder de aandacht van huurder te brengen, impliceerde dat verhuurder die cijfers voor zijn rekening nam.

Overigens bleek in deze zaak dat de voorgeschotelde omzet van € 82.000,- over de periode van december 2011 t/m mei 2012, slechts daadwerkelijk circa € 39.000,- had bedragen. Het ging dus niet om de door huurder gerealiseerde omzet, maar één en ander werd gebaseerd op de onjuist opgegeven omzet over de periode van de voormalig huurder.

In de praktijk zien wij soortgelijke situaties eveneens bij verhuur door franchisegevers of bierbrouwerijen.

Nu het in bovenstaande procedure nog om een kortgedingprocedure, waarbij om nakoming werd gevraagd van de huurovereenkomsten, is nog niet door een rechter geheel inhoudelijk geoordeeld. De kortgedingrechter en het Gerechtshof die rechtspreken in kortgeding hebben wel aangegeven dat zij geen voorziening durfden te treffen, vooruitlopend op een bodemprocedure, omdat deze volgens hen wel eens in het nadeel van de verhuurder kon uitpakken.

Overigens merken wij nog wel op dat een huurder bij het aangaan van dergelijke huur- en pachtovereenkomsten, ook zelf een onderzoeksplicht kan hebben. Echter, wanneer blijkt dat een verhuurder voor de juistheid van de cijfers heeft ingestaan, c.q. deze aan een huurder/pachter ter hand heeft gesteld en deze onjuist blijken, dan kan dit mogelijk leiden tot een terechte ontbinding van de huur- en pachtovereenkomst.

Wij adviseren u dan ook om in dergelijke situaties juridisch advies in te winnen. Meester Advocaten heeft regelmatig met dergelijke situaties te maken en zal u hierbij graag bijstaan.

22 januari 2019
29 mei 2018
02 augustus 2016
28 april 2016
08 april 2015
10 december 2014
28 oktober 2014
24 september 2014
19 augustus 2014
16 december 2013
31 oktober 2013
30 oktober 2013
28 december 2012
30 november 2012
11 november 2011