Wachttijd van 3 jaren bij opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte (2)

Door admin op 08-06-2012 07:36

Zoals wij in de nieuwsbrief van februari 2011 (http://www.meestermeester.nl/nieuwsbrief/nieuwsbrief_februari_2011.html) opmerkten heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de wachttermijn van 3 jaren (voor een nieuwe eigenaar van het onroerend goed om de huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik) alleen ziet op opzeggingen die tegen het einde van de eerste huurperiode (veelal 5 jaren) worden gedaan. Daarna zou de nieuwe pandeigenaar de huur wel kunnen opzeggen tegen de contractuele datum, ongeacht het feit dat deze recent het pand in eigendom heeft verkregen.

Onduidelijk was hoe de overige rechters met deze uitspraak om zouden gaan. De wetgever had namelijk indirect aangegeven dat de wachttermijn van 3 jaren ook voor opzeggingen tegen de verlengde huurtermijn zou gelden. Bovendien had de Hoge Raad de wachttermijn van 3 jaren eerder nog opgerekt door te overwegen dat die termijn ook bij opzeggingen wegens belangenafweging gold, indien daaraan dringend eigen gebruik ten grondslag lag. Inmiddels heeft het Gerechtshof ’s Gravenhage een arrest gewezen overeenkomstig de lijn van de Hoge Raad. Het lijkt er dus op dat de Hoge Raad geen ‘fout’ arrest heeft gewezen, maar dat de lijn wordt voortgezet. Echter, één zwaluw maak nog geen zomer.

Of de verhuurder terecht een beroep op opzegging van de huurovereenkomst kan doen, komt aan op de weging van de belangen van beide partijen. De huurder had aangegeven dat sluiting van de onderneming zou leiden tot werkloosheid van de familie, het verloren gaan van goodwill, etc. Bovendien zou er geen enkel overleg met de verhuurder hebben plaatsgevonden, noch werd aan hen door de verhuurder een redelijke termijn geboden om uit te zien naar andere horecaruimten en ook anderszins had de verhuurder op geen enkele wijze (financieel of bij het vinden van vervangende ruimte) de helpende hand geboden.

Het Hof oordeelde dat het onder deze omstandigheden de verhuurder niet zou hebben misstaan wanneer zij huurder op enigerlei wijze tegemoet zou zijn gekomen (financieel of bij het vinden van vervangende ruimte). Echter, het ontbreken van een dergelijke handreiking, mede gezien de omstandigheid dat een huurrecht een in beginsel eindig recht is (zodat huurder er niet zonder meer op had kunnen vertrouwen dat zij haar onderneming tot in de lengte van jaren in het winkelcentrum zou kunnen voort zetten), is niet zodanig zwaar wegend dat op basis daarvan moet worden geoordeeld dat van huurder niet kon worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimde. De huurder moest het pand dus verlaten.

De huurder heeft in dergelijke gevallen vaak geen op schadevergoeding, maar alleen op een verhuiskostenregeling. In de situatie van Gerechtshof ’s-Gravenhage lag dat iets anders, omdat de huurder op verzoek van verhuurder het gehuurde nog voor de datum waartegen was opgezegd had ontruimd. Het Hof oordeelde dat de schade gemoeid met de eerdere ontruiming weldegelijk vergoed moest worden. Te denken valt daarbij onder andere doch niet uitsluitend aan dubbele verhuiskosten en opslagkosten.

Kortom: Vermoedelijk zal een ontwikkelaar of belegger veel eerder dan voorheen na aankoop van onroerend goed de huurovereenkomst gaan opzeggen. Dit maakt herontwikkeling sneller realiseerbaar.

29 mei 2018
02 augustus 2016
28 april 2016
08 april 2015
10 december 2014
28 oktober 2014
24 september 2014
19 augustus 2014
16 december 2013
31 oktober 2013
30 oktober 2013
28 december 2012
30 november 2012
11 november 2011